Coworkingové prostory představují v dnešní době stále populárnější způsob, jak podnikatelsky využít komerční nemovitost. Podobně jako u standardního pronájmu i zde vlastník poskytuje budovu nebo její část k dočasnému užívání třetí osobě, přičemž ta za to platí dohodnutou úplatu.
Rozdíl však spočívá v tom, že ve sféře coworkingu jsou tytéž prostory užívány více subjekty, jimž je umožněno i velmi krátkodobé užívání.
Konkrétní uživatel si tedy může pronajmout třeba i jen jednu kancelář, či dokonce jediné pracovní místo v open-space místnosti na jediný den, a to s komfortem moderní kanceláře a možností užívat společné prostory, tiskárny, jinou kancelářskou techniku, kuchyňky, další služby v podobě asistentky apod.
Coworking nabízí uživatelům mnohé další výhody, které lákají jak drobné podnikatele, tak i pro velké společnosti. Těm umožňuje například zařídit drobnou pobočku v jiném městě s mnohem nižšími náklady, než jaké by bylo nutné vynaložit na pronájem samostatné kanceláře.
O jaký smluvní typ jde?
České soukromé právo pracuje s teorií takzvaných smluvních typů, kdy právní předpisy upravují kromě obecných pravidel pro veškeré právní jednání a obecných pravidel pro všechny smlouvy zároveň i specifická pravidla pro různé smluvní typy. Pro většinu smluvních typů upravuje pravidla zákon č. 89/2019 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („občanský zákoník“). Právní předpisy pro každý smluvní typ stanoví práva a povinnosti stran, která se na tento smluvní typ vztahují i tehdy, pokud si je osoby uzavírající smlouvu neujednají. Platí, že od některých (tzv. dispozitivních) zákonných pravidel se strany uzavírající smlouvu mohou odchýlit tím, že si ve smlouvě sjednají tato pravidla odlišně, zatímco od jiných (tzv. kogentních) zákonných pravidel se naopak strany uzavírající smlouvu odchýlit nesmí.
Nepojmenovaná smlouva?
Pro případ, že by mezi sebou osoby sjednaly natolik specifický vztah, že by ho nebylo možné podřadit pod žádný zákonem upravený smluvní typ, vznikne tzv. nepojmenovaná smlouva. Na tu je pak třeba uplatňovat obecná pravidla o analogii podle občanského zákoníku, podle kterých se na takovou smlouvu aplikují zákonná pravidla upravující smluvní typ svou povahou nejbližší dané nepojmenované smlouvě. Tedy i v případě, kdy smlouvu nepůjde přímo podřadit pod některý smluvní typ, použijí se na ni zákonná pravidla, a to ta, která jsou stanovena pro smlouvu svým obsahem nejpodobnější. V praxi jsou ovšem nepojmenované smlouvy velmi vzácné a většinu uzavřených smluv lze podřadit pod některý zákonem upravený smluvní typ.
Pravidlo, na jehož základě se smlouva podřadí pod určitý smluvní typ, přitom zní tak, že zákonná pravidla pro konkrétní smluvní typ se na smlouvu uplatní tehdy, pokud obsah takové smlouvy splňuje tzv. podstatné náležitosti určitého smluvního typu.
Nájem nebo podnájem
Na základě výše uvedeného jsme toho názoru, že smlouvu, na jejímž základě poskytne provozovatel coworkingu uživateli část nemovitosti do užívání, bude v českém právním prostředí vždy nutné považovat za smlouvu nájemní, případně podnájemní.
Překážkou posouzení smlouvy o coworkingu jako nájemní smlouvy pak podle našeho názoru není ani určení pronajímané věci či části věci pouze druhově, např. pokud je pronajímaný prostor specifikován jako jedno blíže neurčené místo v konkrétně definované open-space kanceláři. Určení pronajímané věci pouze druhově nezpůsobuje neurčitost nájemní smlouvy, a není tak na újmu její účinnosti. Nájemce si převezme vždy konkrétní pracovní místo, a to je pak povinen předat zpět.
Nájemce i spotřebitel
Na základě podřazení smlouvy pod určitý typ lze dovodit, která práva a povinnosti mají jak provozovatel, tak uživatel coworkingu přímo ze zákona. Občanský zákoník obsahuje rozsáhlou úpravu práv a povinností plynoucích z nájemní smlouvy a týkajících se možností smlouvu vypovědět a výpovědních dob, pravidel ohledně údržby pronajaté věci, vad pronajaté věci apod.
Coworking bude kromě vztahu pronajímatel - podnikatel a nájemce - podnikatel někdy představovat rovněž vztah pronajímatel - podnikatel a nájemce - spotřebitel. Může se tedy stát, že se na různé uživatele téhož coworkingu budou aplikovat různá zákonná pravidla v závislosti na jejich vztahu k pronajímateli.
Pronajímá-li si například místo v coworkingu zaměstnanec z vlastních prostředků, aby nemusel dojíždět na své vzdálené pracoviště, nebo student za účelem studia apod., bude takovýto nájemce vystupovat vůči provozovateli coworkingu jako spotřebitel, přičemž se na něj samozřejmě bude vztahovat rozsáhlá zákonná úprava na ochranu spotřebitele. Kromě toho při uzavírání smluv, kdy jednou ze stran je spotřebitel, mají strany menší možnost využívat tzv. dispozitivních ustanovení zákona, od kterých se lze odchýlit.
Standardy s výjimkami
Ačkoli je užívání coworkingových prostorů relativně novým a rychle se rozmáhajícím fenoménem, nahlíženo striktně právním pohledem jde o nájem, případně podnájem. Jak na provozovatele coworkingů, tak na jejich uživatele se tedy vztahuje celá řada zákonných pravidel o nájmu, a to i tehdy, když si je ve smlouvě výslovně neujednali. Oproti standardnímu nájmu obchodních prostor je však navíc třeba pamatovat i na to, že některé osoby budou vůči pronajímateli vystupovat jako spotřebitelé, čímž se smluvní postavení obou stran velmi výrazně změní.
Autoři pracují v poradenské společnosti Deloitte.
Olga Kaizar, Martin Mintora
