Evžen Korec, spiritus agens společnosti Ekospol, považuje současné poměry na pražském bytovém trhu za abnormální a stav výstavby za doslova tragický. On a jeho firma nicméně i loni realizovali významné projekty – zejména byl dokončen projekt Panorama Kyje s celkem tisíc byty – a plány do budoucna mají stejně velkorysé.
Kde je dnes pražský rezidenční trh? Je to trochu zvláštní situace …
Pokud vezmu do úvahy základní parametry, které určují stav trhu, tedy poptávku a nabídku, pak je to situace opravdu zvláštní. Poptávka je větší než nabídka, což je vlastně paradox – v tržní ekonomice taková situace nemá vůbec místo, to bylo typické pro socialistické, tedy centrálně plánované hospodářství. Bohužel s tím musíme počítat i v nejbližší budoucnosti. Ona ta poptávka sice trochu zeslábne, ceny jsou vlastně už pro většinu lidí nedostupné a získat hypotéku bude také obtížnější, ale současně se stále méně projektů realizuje. Takže ten rozdíl mezi stranou nabídky a stranou poptávky bude přetrvávat.
Já tomu rozumím. Ale kdybych byl například komunální politik, asi bych namítl: co si pořád ti developeři stěžují, vždyť třeba Ekospol teď dokončil tisícovku bytů a chystá další tisíce a pro ostatní platí totéž. Vždyť snad není týden, aby nějaký developer neohlašoval nějaký velký projekt …
Ono je třeba rozlišit mezi záměrem, přípravou projektu, jeho schválením a samozřejmě konečně i realizací. To, co se obvykle prezentuje, je právě jen ten záměr – a od tohoto okamžiku do dokončení projektu uplyne opravdu dlouhá doba. Mezi začátkem příprav a stavebním povolením je obvykle pět let a leckdy i více. To je doslova tragické, třeba v Německu všechny povolovací procesy zaberou nejvýše rok.
Na pražských radnicích i na magistrátu máme novou garnituru. Co od ní ve sféře výstavby můžeme čekat?
To si v tomto okamžiku vůbec netroufám říci. Ona ostatně není výstavba jen věcí Prahy. Ty neuvěřitelné průtahy a obstrukce při povolování staveb padají hlavně na vrub legislativy – a na tom pražský primátor a starostové městských částí sotva co změní. A není to ani jejich úkol. Na druhé straně by nové vedení Prahy výstavbu nepochybně mohlo alespoň trochu rozhýbat a přispět tak k ukončení současné skutečně tristní situace. Řekl bych, že tomu bývalému o výstavbu nešlo, tak snad se to zlepší - já jsem celoživotní optimista!
Třeba to tak bude a vy ta kýžená stavební povolení budete dostávat rychleji. Ale už se mluví o dalším problému – bude vám ty povolené stavby mít kdo postavit?
S dodávkami stavebních prací skutečně začínají být trochu potíže. Jednak jejich cena, a platí to hlavně pro specializované řemeslné práce, loni stoupla minimálně o třetinu. Druhou věcí je, že stavaři nestíhají kapacitně, nejsou schopni dodržovat nasmlouvané termíny. Příčina je zjevná: stavební firmy nemají dost pracovníků. České stavebnictví už léta stojí na zahraničních dělnících a těch se dnes nedostává.
Jak to řeší Ekospol?
Zatím poměrně dobře. Materiály máme nasmlouvány včetně cen s velkým časovým předstihem a do výběrových řízení se nám firmy stále hlásí - v tom posledním jsme dostali čtyři nabídky. Je to určitě i tím, že spolupracujeme s ověřenými partnery a jsou to hlavně středně velké firmy. Ale i my se musíme vyrovnávat s vyššími cenami a delšími termíny.
Takže i proto můžeme počítat s tím, že nejen v Praze ceny nových bytů porostou.
To jistě, ale hlavní příčinou je ten nesoulad mezi poptávkou a nabídkou. Je ale na místě poznamenat, že ta vysoká poptávka se týká bytů s cenou do 85 000 korun za metr čtvereční. To v praxi znamená, že garsonka stojí zhruba tři miliony, průměrně velký 2+ kk kolem 4,3 milionu a 3 + kk maximálně 5,6 milionu korun. Se vzestupem cen nad tuto úroveň už nákupní apetit zjevně ochabuje. Řekl bych, že platí a nadále bude platit Korcovo pravidlo: u bytů, které mají plochu do 50 metrů čtverečních, musí konečná prodejní cena bytu představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti. U větších bytů by pak cena bytu měla být maximálně na úrovni 25–30násobku ročního nájemného.
Pravda, s cenami bytů roste dynamicky i nájemné. Podle některých statistik v Praze už dosahuje průměrně 350 korun za metr čtvereční – Korcovo pravidlo platí i v této situaci?
Řekl bych, že ano. Ale pozor – výpočet vždy závisí na velikosti bytu a vždy se také musí jednat o kvalitní lokality a nové nebo rekonstruované byty. My pár domů pronajímáme - v jednom ostatně právě jsme - a ta čísla tam platí. I když jako vždy, to je jiné naše pravidlo, jsme i jako pronajímatelé trochu pod lokálním průměrem. Ekospol se prostě vždy drží nižšího středu.
Kdo má v developerské Praze ruce nohy, ten dnes staví nájemní dům! Tedy dům, který obsadí nájemníky a pak prodá investorovi, nebo si ho dokonce nechá ve vlastnictví. Chystáte něco podobného?
My takové plány nemáme. Naše strategie, ověřená 26 lety, je jednoduchá: postavit, prodat a jít dál. Souvisí to hodně s naší snahou stavět za vlastní. Do úvěrového financování se nám nechce, byť možnosti máme. V praxi se samozřejmě byty v našich projektech také pronajímají – kupují je investoři, nezřídka lidé z Ekospolu včetně mne samotného. Kvalitní byt je nyní bezesporu dobrá investice. Ale my jsme se zatím dokázali obejít bez bankovního úvěru a rádi bychom, alespoň v tuto chvíli, u toho zůstali.
Řada lidí tvrdí a vaše úvahy to nakonec potvrzují, že ceny bytů v Praze jsou už tak vysoké, že zájemcům o bydlení prostě nic jiného než nájem nezbude. A že vlastně právě teď končí éra údajně přehnaného preferování vlastnického bydlení?!
U nás je vztah k vlastnickému a nájemnímu bydlení úplně jiný než v západní Evropě. Myslím, že většina lidí usiluje a bude usilovat o to první. Lidí v nájmu bude nejspíš přibývat, to se asi skutečně stane, to ale není výrazem změny preferencí. Je to prostě projev ekonomické nutnosti.
Vidím, že k nájemnímu bydlení máte vztah dosti rezervovaný – a co tedy nabídnete těm, kteří chtějí mít vlastní byt?
Především ceny, které se budou pohybovat pod průměrem v dané lokalitě. Jsou samozřejmě výjimky, třeba náš právě realizovaný projekt Michelské zahrady. Tam jsme se dostali až na průměrnou cenu 95 000 korun za metr čtvereční, ale jinak se naše cenová strategie nemění. A nabídku chystáme bohatou. Loni jsme získali desetihektarový pozemek na Zličíně, kde hodláme postavit kolem 2 000 bytů, pak ještě velkou parcelu na Západním Městě, to je dalších osm hektarů, tady počítáme s 1300 byty. A nakoupili jsme ještě nějaké pozemky v Uhříněvsi a některých místech Prahy, což dohromady představuje možnost výstavby dalších 4 000 bytů. Takže v přípravě máme projekty se zhruba 7 000 bytovými jednotkami. Ale jak jsem už říkal – od přípravy k realizaci je v Praze opravdu hodně daleko.
Petr Bým
