16. 5. 2018

Je mi 25 let a cítím se opuštěná aneb rekonstrukce jako téma dneška, zítřka i popozítřka

Dobrý den, je mi 25 let a přestože se většinou dožívám dvěstě a více let, cítím se tak nějak stará, ošuntělá a nezajímavá – prostě pokud se pořádně nenamaluji, nemám už žádnou šanci. Málem bych se zapomněla představit – jsem Moderní Praha z rodu Nemovitostního. Neberte to ale, že tady brečím! Naopak já to rozhodně nevzdávám, začnu na sobě makat, jíst zdravě a těm novým rádoby modelkám ještě ukážu.

Tak nějak by asi mluvila klasická reprezentantka prvních moderních porevolučních kancelářských budov v Praze. Přestože byla postavena s vidinou životnosti na sto a více let a má za sebou teprve pár křížků, už je zralá na totální rekonstrukci. Je pravda, že od 1992 kdy se u nás opět začalo „moderně“ stavět, zažil svět nejeden technologický kotrmelec – a tak i budovy pečlivě a prozíravě stavěné zastaraly nepoměrně rychleji, než by se dalo čekat. S měnící se potřebou nájemce, který dnes takzvaně musí foukat zaměstnancům cukr do vlasů, se zásadně mění i nároky na samotné objekty, prostor, ergonomii, klima, ale i prostranství kolem nich budov. Nejedna budova se tak v současnosti stala bez vlastního přičinění málem nekonkurenční. A přece se najde viník. Zastarávání budovy není otázkou posledních pár let, technologie se permanentně mění, proto ti majitelé, kteří do budov investují průběžně, se dnes potýkají s nepoměrně menšími problémy než ti, kteří jen vybírají nájem.

Deset let do prvního faceliftu

Nejspíše neprozradím nic nového, když řeknu, že budova musí každých 10 – 15 let projít „faceliftem“, tj. rekonstrukcí recepce, lobby a toalet (tam se ostatně odehrála největší změna v designu), když si každých 15 – 25 let sáhne na zásadnější obměnu technologií. To navíc hezky ladí s tím, že větší nájemci mění sídlo, respektive budovu co 11 – 15 let.

Těch, kdo pochopili, že bez masivní investice nájemné nebude, není zrovna málo. Z posledních totálních rekonstrukcí mohu zmínit Slovanský dům, Kateřinskou nebo právě probíhající rekonstrukci budovy A v BB Centru, kde původně seděla Telefónica O2 a dnes se připravuje celá pro Moneta Money Bank.

Pomalý schvalovací proces jako motor rekonstrukce

Nejde jen o pochopení, že udržitelné nájemné vyžaduje opakované investice do budovy. Doba schvalovacího vakua (důsledek názorů, že developer je nepřítel všech, pak také problémů s územním plánem atd.  – to bylo po zásluze oceněno deficitem výstavby a následně růstem cen) dopřála rekonstrukcím dostatečný čas. Při nich navíc nemusíte – většinou -procházet celým kolotočem schvalování a odvolání, jak jej zažívají novostavby. Doba „dodání na trh“ je proto výrazně kratší.

Pražský trh se už dostal za hranici udržitelné životnosti první generace kancelářských budov a spěje k dalším a dalším rekonstrukcím či přestavbám. Slovo přestavba je v těchto případech asi vhodnější, protože rekonstrukce znamená návrat k původnímu stavu, což se naštěstí většinou neděje. Navíc se nám ten pojem lépe hodí i pro připomenutí, že nejedna budova je přestavována do původní podoby. Jsme toho nyní svědky například na Janáčkově nábřeží, kde se původní byty staly kancelářemi a dnes se vrací zpět na rezidenční trh.

Nový svět – nová pravidla

Rekonstrukce, nebo chceme-li přestavba je dnes tedy dílem nutnosti, ale také příležitosti. Otázkou je, co nového si svět ještě přichystá z hlediska změny potřeb prostor. Současné trendy naznačují, že jednoúčelovým budovám je odzvoněno. Hranice mezi osobním a pracovním světem je již dnes takřka neviditelná, a tak se i budovy, potažmo celá města budou muset plánovat dostatečně flexibilně. I investoři se musí naučit vnímat nové trendy – budov, které budou jen administrativní, nebo jen bytové, či hotelové, jednoduše nebude se změnou fungování společnosti tolik přibývat, když ne rovnou ubývat.

Umakartem ke světlým zítřkům

V souvislosti s přestavbami mě napadá ještě jedno téma, které se dnes ještě tak zcela neřeší, ale brzy přijde na přetřes – modernizace panelákové zástavby. V komerčním světě jsme si již zvykli všechno přestavět, respektive využít konstrukční systém a zbytek postavit znovu a lépe. V rezidenčním světě, ve světě bydlení, zatím směle počítáme s tím, že nedostatek výstavby budou krýt postupně uvolňované byty po dožívající generaci především v panelácích. V číslech to jistě může fungovat, ale ruku na srdce, opravu bude chtít dnešní mladý člověk bydlet v umakartovém jádru, obklopen lidmi o nejméně jednu generaci starší? Není čas se připravit na rekonstrukce za chodu života paneláků?  Nebo dokonce připustit další novou výstavbu v rámci panelových sídlišť tak, aby sociální kolize nastala pozvolna a nepříliš konfliktně? To, že se paneláky jednou budou rekonstruovat, je neodvratné, tedy pokud v rámci měst nechceme v lepším případě šedá a pustá místa bez života. Otázkou je, zdali se města, regulativy, ale i dodavatelé připraví na snesitelný způsob přechodu, tedy přestavbu paneláků pro další generaci uživatelů, nebo to bude „punk“, ze kterého sousedské vztahy vyjdou asi dost poškozené.

O tom, jak se dnes vyvíjí výstavba v Brně, bude další seminář, který pořádá SF. Nejen o tomto tématu budou diskutovat Martin Ander, brněnský zastupitel, Jaroslav Dokoupil a Marek Vinter ze sdružení ABRAST, Alexej Veselý z developerské společnosti Trikaya a Petr Hána z poradenské firmy Deloitte. Akce s názvem „Jak se staví v Brně“ proběhne ve středu 23. května od 13:00 do 15:30 v Otevřené zahradě (Nadace Partnerství), Údolní 33, Brno. Více informací a přihlášku najdete na http://www.stavebni-forum.cz/cs/diskusnisetkani/jak-se-stavi-v-brne/ .

Autor je partnerem poradenské realitní společnosti THREESIXTY.

Eduard Forejt