Nařídit karanténu a poslat lidi domů bylo celkem jednoduché. Teď ale potřebujeme plán – a tomu by měl přecházet odhad příštího vývoje. Česko si z hlediska epidemiologického zatím nevede špatně, přičemž slovo „zatím“ by se mělo podtrhnout. Možná ale je díky tomu přece jen čas na malou prognózu pro český realitní trh.
Češi jsou premianty, pokud se nošení roušek týče; bodejť by nebyli, když si je většinou ušili sami! A nechvalme den před večerem: to, co se o velikonočním víkendu dělo na cyklostezkách, sportovištích a plážích, nemá s kázní nic společného. Zatím ale máme exkluzivně nízký počet potvrzených onemocnění, o zemřelých nemluvě. Velmi srovnatelné Rakousko má při jen nepatrně vyšším počtu testovaných dvojnásobný počet pozitivních a ještě vyšší skóre úmrtí. Švédsko karanténě dlouho vzdorovalo a i dnes jeho opatření proti COVID-19 jsou jedna z nejměkčích celosvětově - daní za zdrženlivost státních zásahů je ve srovnání s ČR šestinásobně vyšší počet úmrtí. Už zmíněné Rakousko má ovšem něco, co my nikoli a ještě týdny mít nebudeme: denní přírůstky nakažených jsou nižší než denní počty uzdravených. A závidíme mu i podmínky kurzarbeitu a vůbec péči státu o ekonomické oběti epidemie. Tu ostatně závidíme i Němcům, ale říkáme si „naštěstí jsme sedmnáctá spolková země, i když jen (ekonomicky) přidružená“. Ekonomové hovoří o krizi likvidity, která u nás bude o hodně hlubší než v Rakousku nebo Německu (právě vzhledem k té státní podpoře, respektive její nedostatečnosti v ČR), což z Česka udělá opět montovnu a z nás špatně placenou námezdnou sílu. A jaké máme prognózy pro realitní trh?
O čem se mluví
V malém českém realitním rybníčku zatím řešíme, jestli nájemci mají platit nájem, i když už na něj nebudou mít, nebo zda jim ho „páni domácí“ mají odpustit, i když si to nemohou dovolit – a poslanecká sněmovna to už vyřešila. Pronajímatelé ať si počkají (zatím) do konce roku, mezi tím (možná) budou mít možnost žádat stát o kompenzace. Profesionálové varují před destabilizací realitního trhu a jeho kolapsem, na druhou stranu se ale těší na narovnání pokřiveného trhu nájemního bydlení, do kterého se vrátí byty, donedávna krátkodobě pronajímané turistům. Pokud se prodejů bytů týče, dopady lze prý očekávat spíš až v dlouhodobém výhledu; na druhou stranu má současná situace „nabídnout zajímavé možnosti investorům, neboť nemovitosti mají i nadále být bezpečným způsobem uložení peněz“.
Developeři zatím zastavují výstavbu a zpomalují přípravu svých projektů, někteří hlásí omezení investic a redukci provozních nákladů. Komora architektů spolu s architektonickými publicisty predikují zpomalení povolovacích procesů i architektonického soutěžení a mj. také zpomalení expanze „food“ řetězců a naopak růst lokálních restaurací (sic!). Příležitosti pro architekty mají představovat rychlé rekonstrukce a adaptace objektů a také „vinařská architektura, agroturistika a zážitkové koncepty“, ke kterým se pro letošek i pro příští sezónu ve zvýšené míře obrátí zájem domácích rekreantů (sic!). Utlumit se má také investiční aktivita veřejného sektoru. To je ovšem přesný opak toho, co má zodpovědný veřejný sektor v současné situaci dělat. Těžko říct, zda prognóza architektonických publicistů je založená na jejich ekonomickém diletantismu, nebo naopak na tristní zkušenosti.
Stavaři nemají problém
Všechno nasvědčuje nejen tomu, že tahle krize je jiná než všechny dosavadní. Jiný bude i svět po ní. Nikdo ovšem ani nepředstírá, že by měl plán řešení, nebo že by viděl do budoucnosti. Nicméně – pokusme se o alespoň nějakou prognózu pro domácí realitní trh.
Rychlé zotavení – v řádu roku nebo dvou, nebo dokonce v řádu měsíců – je málo pravděpodobné. Aktéři trhu nemovitostí a rozvoje vystavěného prostředí jsou zvyklí plánovat na pět, deset i dvacet let dopředu: nejistota ohledně budoucnosti zůstává problémem bez ohledu na familiární časový horizont.
Jisté je, že stavět se může. Karanténa pro stavaře není velký problém: práce v několikatýdenních turnusech a během nich pobyt ve víceméně uzavřených komunitách nejsou pro stavební dělníky a techniky nijak zvlášť neobvyklé. Otázkou je poptávka. Její útlum, zákonitý ve světle makroekonomické reality, by každopádně neměl být plošný.
Kdo bude stavět
Na prvním místě uveďme zdravotnictví. Jistě, aktuální nedostatky kapacit se týkají víc vybavení než budov a jsou projevem akutní epidemie. Ale je tato situace skutečně jen dočasná? Zatím to vypadá, že nástup epidemie jsme zvládli – ale koronavirus sám neodejde. Diskutuje se o „promoření“ populace, což ale, podle některých odborníků, nebude možné zvládnout bez desítek tisíc nemocničních lůžek navíc! Veřejné zdravotnictví by se tedy v mělo stát – sakra, už má být! – tahounem poptávky po projektových a stavebních pracích.
Pak je tu rozvoj komunikační infrastruktury – sítě informačních a sdělovacích technologií i fyzické přepravy osob a nákladů. Ten je ostatně strategickou prioritou celosvětově. V podmínkách České republiky je také velkým dluhem, který narůstá spíš, než aby se zmenšoval. Epidemie SARS-CoV-2 a okolnosti jejího průběhu tuto preferenci jen zesílily. Jedním z pravděpodobných efektů současné krize bude potlačení dosavadních tendencí koncentrace obyvatel i ekonomických aktivit a snad i jistá decentralizace. Potřeba mezilidské komunikace ale nezmizí, právě naopak - přitom krize už jistě urychlila uživatelskou implementaci ICT technologií komunikace na dálku. Ke komfortu to má ale daleko – a vyšší komfort bude potřebovat lepší infrastrukturu.
Soumrak nad bytovým trhem?
Myslím si, že na pár let bude nutné zapomenout na vlastnické bydlení. Bytový trh se propadne jistě, bude ovšem zajímavé sledovat, zda konečně také ceny – nebo zda budou vlastníci ještě stále profitovat na nezralosti tuzemského trhu. Poptávka po nájemním bydlení také nebude velká - nebude totiž nabídka pracovních příležitostí, které přiváděly lidi do velkých měst. Bytová výstavba jistě bude pokračovat, ale velká sláva to sotva bude - menší města si povedou relativně (!) lépe než Praha, Brno nebo Plzeň.
Lépe na tom nebude ani development kanceláří. Ten totiž bude čelit nejen poklesu počtu pracovních míst, ale i know-how z karantény. Práce se dá dělat z domova – a ušetří se za nájem.
Maloobchod čeká posun ve prospěch různých úrovní nakupování po internetu. Vesměs tedy bude posilovat funkce distribuční, ustupovat bude naopak funkce nabídky a zážitek nakupování. Je otázkou, zda česká maloobchodní síť tuto proměnu zvládne v současném stavebním fondu, nebo zda bude potřebovat nová, především distribuční střediska, zatímco (některé) kamenné obchody bude opouštět. Tak jako tak, trend to bude pomalý.
Sektor hotelnictví a cestovního ruchu nejspíš (konečně) vystřízliví. Cestování jen tak z nudy a jako sociální vzorec už nebude zajímat spoustu lidí, kteří budou mít vážnější starosti – starost, jak zabezpečit sebe a své blízké. Jistý rozkvět snad čeká luxusní hotely - bohatí zchudnou, jak už to bývá, méně než chudí a střední třída. Na druhou stranu se dá očekávat vliv imperativu větší sociální odpovědnosti. Luxus bude možná muset (aspoň na nějakou dobu) jít stranou, ostatně v oděvním průmyslu se na toto téma už vede vážná debata.
Michal Šourek
