16. 4. 2019

Praha, Metropolitní plán, participace a infrastruktura prizmatem developmentu

Nástup nového pražského primátora přinese zlepšení podmínek pro bytovou výstavbu v hlavním městě jen podle 27 % ředitelů developerských firem. A Metropolitní plán by měl podle drtivé většiny developerů být už v takové podobě, aby se výstavba řídila jen jím. K reálnosti této vize se však developeři  staví opět velmi skepticky – jak ukázal nedávný průzkum společností CEEC Research a KMPG.

Žádné změny v oblasti podmínek pro rezidenční development v hlavním městě s nástupem nového pražského primátora předpokládají dvě třetiny (65 %) ředitelů developerských společností, už zmíněných 27 % si od změny na radnici slibuje zlepšení, naopak o zhoršení aktuální situace v této souvislosti mluvilo 8 % dotázaných. O pokračujícím růstu rezidenční výstavby na okrajích Prahy je sice přesvědčena drtivá většina (81 %) developerských firem, nicméně nové projekty v těchto oblastech připravují jen dvě pětiny z nich (40 %).

Od slov k činům!

„Trvale rostoucí ceny na jedné straně a pokles prodejů a nabídek nových bytů na straně druhé, k nimž v posledních letech bohužel dochází, jednoznačně dokazují, že pražský bytový trh potřebuje rychlé a pružné řešení. K tomu by přispělo zjednodušení povolovacích procesů a nastavení jednoznačného právního rámce, jenž by byl závazný také pro samotné úřady,“ uvádí Radek Polák ze společnosti  Trigema. Situaci také komentuje Ján Horváth z CTR group: „Deklarovaný zájem představitelů samosprávy na zrychlení a zpřehlednění povolovacích procesů samozřejmě vítám. Už by to ale pomalu chtělo přejít od analýz a studií ke konkrétním krokům. Věřím, že například digitalizace a transparentnost povolovacího procesu v tom mohou, jako domény současného primátora, velmi pomoci, takže jsem optimistou.“ Spíše pesimistický je naopak Karel Tabery ze společnosti Moravská stavební – INVEST: „Neočekávám změny k lepšímu, není pro takové očekávání opora ve složení pražského vedení a prováděných zásazích do procesů a organizační struktury MHMP.“

V Metropolitním plánu by podle 80 % respondentů citované ankety měly být zaneseny všechny informace v aktuální podobě, takže výstavba v hlavním městě by se řídila pouze podle něj a žádné další rozhodování by nebylo třeba. Pro to, aby rozhodnutí na základě Metropolitního plánu byla přezkoumatelná soudem, se pak vyslovila třetina (36 %) developerů. K výše uvedenému systému je však většina firem skeptická a za reálný jej považuje jen 29 % dotázaných.

Hledání efektivní participace

U svých rezidenčních projektů využívají developerské společnosti pro zapojení veřejnosti především internetovou prezentaci (81 %) a tisková média (56 %). Polovina developerů (48 %) navíc pořádá veřejné diskuse o projektu ve spolupráci s místní samosprávou, třetina (30 %) pak neváhá pořádat tyto prezentace i samostatně. Tištěné informační publikace o projektu distribuuje místním občanům jen pětina (22 %) firem.

„Velký posun ve veřejné participaci na projektech v Brně přineslo zřízení a fungování Kanceláře architekta města, která se snaží jednotlivé projekty veřejnosti prezentovat a spolupracuje také s investory na veřejných projednáváních. Ty jsou nejčastější formou participace. V našich projektech také zapojujeme nejbližší sousedy projektu,“ uvádí Alexej Veselý ze společnosti  Trikaya Project Management. Svůj pohled přidává také Ondřej Valouch z firmy Properity:„Zpětnou vazbou veřejnosti je samotný styk s našimi klienty a z toho vyplývající zpětná vazba z prodeje a následného řešení klientských změn a požadavků, které následně přenášíme do našich projektů.“

Jak na občanskou vybavenost

Nadpoloviční většina (56 %) developerských společností je nakloněna tomu, aby plátce nákladů za výstavbu navazující infastruktury u nových projektů stanovoval zákon, případně vyhláška. Investor by měl hradit desetinu takových nákladů (9 % hlasů), případně třetinu (32 %), když 59 % respondentů má za to, že je to především věc státu. Z hlediska jednotlivých typů občanské vybavenosti by měl být stát odpovědný především za zavedení MHD (98 % odpovědí), zřízení škol a školek (85 %) a silničních komunikací (62 %), naopak na developera by měla připadnout největší odpovědnost za parkovací místa a zeleň.

„V souvislosti s otázkou případných investic developerů do navazující infrastruktury je rozhodující jejich přiměřenost, transparentnost a relevantnost k danému projektu. Tyto investice nebo příspěvky na investice by neměly být dodatečným zdaněním developerských aktivit, které v důsledku ponesou kupující bytů nebo nájemci komerčních prostor. Otázkou je, zda má stavebník opravdu konkurovat obci jako veřejnému investorovi. Na druhé straně jsme svědky celé řady projektů, kde spolupráce mezi developery a městem funguje i bez pevně zakotvené legislativní podpory,“ vysvětluje Pavel Dolák z KPMG Česká republika.

Téma kooperace města a investorů je hlavním tématem dalšího diskusního setkání SF, které se pod názvem „Jak má město stavět byty?“ koná ve středu 24. dubna v pražském hotelu Adria. Prahu na něm budou reprezentovat Petr Hlaváček z MHMP a Jaromír Hainc z IPRu, soukromý sektor bude zastoupen E. Forejtem ze společnosti Passerinvest Group a také P. Hánou a L. Makovským z poradenské firmy Deloitte. Více informací najdete na http://www.stavebni-forum.cz/cs/diskusnisetkani/jak-ma-mesto-stavet-byty/.

SF/pb