Konverze zejména kancelářských prostor na hotelové tak začínají být častou volbou tuzemských i mezinárodních investorů, přičemž čeští operátoři dokáží velmi dobře konkurovat těm zahraničním a bývají častější volbou majitelů hotelů. Na trhu je z řad operátorů jen okolo 14 % mezinárodních značek.
Z důvodu nedostatku prémiových produktů bude rok 2018 právě ve znamení konverzí a lze očekávat menší transakční objemy než v letech předešlých. Investoři proto hledají vhodné objekty ke konverzi s vidinou větších výnosů, a to převážně stávající kancelářské budovy na prémiových adresách. Saturace trhu totiž téměř neumožňuje vznik nových hotelů v lukrativních lokalitách. Společnost Cushman & Wakefield eviduje tento konverzní“ trend hlavně na Václavském náměstí či v lokalitách Prahy 5 nebo Prahy 7, kde se někdejší kancelářské prostory mění na hotely a apartmánové hotely.
Praha – matka turistů
Praha se svými osmi stovek ubytovacích zařízení se zhruba 100 000 lůžek byla i v roce 2017 tradičně nejčastějším cílem všech návštěvníků České republiky. V pražských ubytovacích zařízeních se v průběhu 4. čtvrtletí 2017 ubytovalo 45,7 % všech návštěvníků České republiky, zahraničních hostů bylo dokonce evidováno 67,9 % všech zaregistrovaných. Od počátku roku 2017 překročila návštěvnost hl. m. Prahy hranici 7,6 mil. hostů (což bylo o 525,3 tis. evidovaných hostů více než v roce 2016), téměř 6,6 mil. z nich bylo ze zahraniční. Poptávka po ubytování v pražských HUZ se zvýšila jak ze strany zahraničních, tak i domácích hostů. Zvýšil se i počet přenocování. Ve srovnatelných obdobích se přenocování zvýšilo vždy o 7,5% za celý rok 2017 i za 4. čtvrtletí 2017. Zajímavý je nárůst přenocování tuzemských hostů. Nejvíce hostů přijelo již tradičně z Německa, USA, Velké Británie a Ruska.
„Václavské náměstí je vhodnou ukázkou toho, že si investoři příležitosti ke konverzím nenechají ujít. Příkladem je Dům u Zlaté Pšenice (Václavské náměstí 48), kde od devadesátých let sídlila Česká spořitelna. Vyšší patra obsadí hotel patřící do českého řetězce Pytloun Hotels. Ten expanduje z Liberce, kde je aktuálně jedničkou na regionálním trhu. Václavské náměstí čeká konverze kanceláří na hotelové apartmány také v ikonické budově v jeho horní části. Hotelové apartmány, které zde vzniknou, budou opět provozovány silnou českou značkou,“ říká Tomáš Cejnar z Cushman & Wakefield.
Rozhoduje znalost trhu
Při kontinuálně vzrůstající průměrné ceně za pokoje i obsazenosti zažívá hotelový trh v Praze vynikající žně. Průměrná obsazenost v roce 2017 činila 80,2 % oproti 77,2 % v roce 2016. Průměrná cena pokoje se pohybovala na úrovni 88 eur v roce 2017, oproti 81 eurům v roce předešlém. Tato čísla ovšem představují průměr celé Prahy, v centur města je nutno počítat s mnohonásobně vyšší průměrnou obsazeností i průměrnou cenou, a to vyšších až až desítek procent.
Podstatné sousto z tohoto koláče připadá na české operátory. Tuzemským společnostem se velmi dobře daří obstát i v tendrech na provozování pražských hotelů, především díky jejich detailní znalosti trhu. „Český operátor dokáže nabídnout nájemní smlouvu institucionálního charakteru, tedy poskytne majiteli záruky a krytí, které zcela eliminují potenciální rizika, což ukazuje sílu jednotlivých českých značek a rapidní rozvoj trhu. Z pohledu majitelů menších a středních hotelů je dnes jednodušší pronajmout provoz hotelu silnému českému operátorovi, který dokáže snížit náklady a zvýšit ziskovost projektu,“ vysvětluje David Nath.
Rentabilita českých komerčních nemovitostí
| Segment |
Výnosy |
| Kanceláře | 4,60 % |
| Maloobchod | 4,25 % |
| Logistika | 5,75 % |
| Hotely | 6.25% |
Pramen: Cushman & Wakefield
Zářným příkladem síly českých operátorů je už zmíněná hotelová síť Pytloun Hotels. „Na Václavském náměstí připravujeme nový hotel s čtyřhvězdičkovým standardem a s velmi neotřelým designem. Lákadlem pro hosty budou nadstandardně vybavené designové pokoje od studia Vrtiska&Zak a osobité lobby s otevřenou kuchyni, kde budeme podávat 24 hodinové snídaně. Celý hotel bude doslova prošpikován moderními technologiemi, jakými jsou bezklíčové otevírání pokojů, automatické toalety či intuitivní řízení pokoje, čímž se zařadí mezi jedny z nejmodernějších hotelů v Evropě. Hosté budou mít i možnost účtovat pokoje po hodinách,“ říká Lukáš Pytloun, majitel sítě.
Petr Bým
