17. 5. 2019

Zájem o nové byty spíše oslabuje

Počet nabízených rezidenčních nemovitostí v letošním roce mírně stoupne – v Praze se bude jednat o nárůst o 2,7 % a v regionech o 1,4 %. Přitom poptávka po bytových novostavbách podle odhadů vzroste napříč republikou o 1,1 % a vůbec poprvé od roku 2015 tak poroste pomaleji než nabídka. Zatímco pozitivně poptávku ovlivňuje podpora státu a demografický vývoj, negativně na ni působí především ceny nemovitostí a sazby hypotečních úvěrů.

Z poslední „bytové“ studie společností CEEC Research a KPMG, založené na anketě mezi developerskými společnostmi, vyplynulo leccos dalšího. Tak například třetina poptávaných bytů v hlavním městě je podle developerů zamýšlena pro investici – růst podílu rezidenčních nemovitostí pořizovaných za tímto účelem investory ze zahraničí pak zaznamenala polovina firem. Bez ohledu na tento rostoucí segment ale poptávka bude oslabovat i nadále – v roce 2020 je řediteli developerských společností predikována stagnace na úrovni 1,1 % v Praze a 0,7 % v regionech.

Urychlení výstavby je nutné

„V přípravě jsou v hlavním městě stovky projektů, kde se počítá s více než 40 000 bytů. V nabídkách je však z toho aktuálně jen zlomek. Pokud se podaří přípravu projektů urychlit, trhu to bezpochyby pomůže. Namísto současných zhruba 5 400 bytů je totiž potřeba, aby jich bylo o mnoho více. Hovoří se v té souvislosti nejčastěji o čísle mezi 8 až 10 tisíci jednotkami. Otázkou je, zda k rozšíření této nabídky dojde již v tomto roce,“ popisuje situaci Marcel Soural ze společnosti Trigema. Regionální pohled přidává i Alexej Veselý z brněnské společnosti Trikaya: „Vývoj nabídky v Brně bude stagnovat, případně pozvolna růst. Developeři objevují nové alternativy, jak stavby povolovat, a rozvíjí se také dříve opomíjené lokality. Nabídka levnějšího bydlení je ale velmi omezená, v Brně chybí velké projekty čítající stovky bytových jednotek. Ve velkém se staví ateliéry a studia, protože územní plán je velmi rigidní a neumí reagovat na změny potřeb obyvatel města. V přípravě je ale řada velkých projektů po stovkách bytů – odblokování této připravované výstavby by situaci s bydlením výrazně napomohlo. Město slibuje odblokování nových území formou zrychlené změny územního plánu na podzim příštího roku.“

Nerovnováha přetrvává

Růst poptávky po rezidenčních nemovitostech se bude v letošním roce v Praze i regionech pohybovat shodně na už zmíněné úrovni 1,1 %, což je jednak významný pokles oproti minulému roku (3,2 % v hlavním městě, 2,2 % v regionech), jednak vůbec poprvé od roku 2015 v predikcích stavitelů poroste poptávka pomaleji než nabídka. „S ohledem na výši cen i regulační opatření ČNB se dá očekávat meziroční pokles poptávky a snížení tempa cenového růstu,“ říká Pavel Kliment z KPMG. Podle něj ale nerovnováha poptávky a nabídky na trhu s byty není chvilkový stav a ani na ni neexistuje jednoduchý recept: „Jako příklad, jak se dá situace řešit, může posloužit Varšava, kde v letech 2015 až 2018 ročně rostly průměrné ceny bytů o 4 %, zatímco v Praze 12 % tempem. V hlavním městě Polska se ovšem za dané období povolilo ročně průměrně 1 268 bytů na sto tisíc obyvatel, zatímco v Praze jen 311.“ Situace ve Varšavě byla podle P. Klimenta ovlivněna mimo jiné investicemi do dopravní infrastruktury spojenými s rozšířením linek metra, ochotou stavět výškové budovy, podporou státu a hlavně významně rychlejšími schvalovacími procesy.

„Nebytové“ faktory

„Trh bude ovlivněn dostupností hypoték, vývojem ekonomiky a počtem nových bytů. Je třeba, aby stát podpořil realitní trh například snížením sazeb DPH. Logika 21% sazby DPH u bytů nad 120 m2 je nesmyslná a z mého pohledu tak například rodinám s dětmi, které potřebují velkometrážní byty, škodí,“ tvrdí Irena Houžvičková ze společnosti SATPO. Na další faktory, které se budou do vývoje bytového trhu „propisovat“, upozorňuje Ivor Ševčík z firmy All Inclusive Development: „Velmi jej ovlivní stále rostoucí cena stavebních prací a zejména pak příklon k novým technologiím, které budou v budoucnu povinné – pasivní domy, tedy rekuperace, fotovoltaické panely, tepelná čerpadla a další. Mnoho developerů s tímto nemá zatím žádné zkušenosti a náklady na tyto technologie bude v budoucnu nutné promítnout do cen rezidenčních nemovitostí.“

SF/pb