Český „industriál“ překonal hranici 10 000 000 metrů čtverečních

I ve druhém čtvrtletí letošního dramatického roku segment skladových a průmyslových prostor nadále vykazuje excelentní kondici. Mimo jiné překonal magickou hranici 10 000 000 „čtverců“, dosáhl rekordní úrovně realizované poptávky a vykazuje také vysokou intenzitu výstavby. A tuto bilanci příznačně „doplňuje“ záměr společnosti Accolade a Panattoni postavit v Chebu největší domácí halu o ploše 233 700 metrů čtverečních.

Celková ploch kvalitních skladových průmyslových prostor v České republice podle sdružení Industrial Research Forum vzrostla ve druhém čtvrtletí roku 2022 na 10,14 milionů m2. Dokončeno bylo celkem 146 600 m2 ploch v 15 průmyslových parcích. Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku se jedná o 16% nárůst, přitom v době svého dokončení bylo přibližně 90 % projektů již předpronajato.

Největší dokončenou průmyslovou halou je budova o celkové velikosti 26 800 m2, která se nachází ve VGP Parku Olomouc a v době dokončení byla kompletně obsazena. Druhá největší dokončená budova je v Contera Parku Ostrava D1 (25 000 m2), v době dokončení rovněž plně pronajata distribuční společností AT Computers.

Na konci druhého čtvrtletí roku 2022 bylo ve výstavbě rekordní množství ploch. Jedná se o téměř 1 271 000 m2, což je 11% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí a nárůst o 93 % ve srovnání s druhým čtvrtletím 2021. Přibližně 19 % těchto budoucích kapacit se nachází v Olomouckém kraji, zhruba 16 % v Plzeňském kraji a dalších 15 % v Moravskoslezském kraji. Podíl spekulativní výstavby na jejím celkovém objemu ve druhém čtvrtletí 2022 opět mírně vzrostl, a to na 33 %. Do konce roku 2022 se očekává dokončení přibližně 900 000 m2 ploch. V součtu s první polovinou roku by se jednalo o největší množství v historii sledování trhu, jež bylo za jeden kalendářní rok doručeno na český trh.

Růst výstavby i poptávky

Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) ve druhém čtvrtletí roku 2022 dosáhla 670 700 m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 10 %. Naopak čistá poptávka vzrostla na 530 500 m2, což představuje nárůst o 31 % oproti minulému čtvrtletí a zároveň vzestup o 36 % oproti stejnému období v minulém roce. Největší podíl na čisté poptávce měly ve druhém čtvrtletí především společnosti zabývající se distribucí, na které připadlo 60 % z celkového objemu pronajaté plochy.

Největší novou transakcí byl ve druhém čtvrtletí roku 2022 předpronájem v Panattoni Parku Cheb o velikosti téměř 233 700 m2, který si sjednala nezveřejněná distribuční firma. Díky zájmu nájemců činila míra neobsazenosti na konci června pouhých 1,5 %. Neobsazenost průmyslových a skladových prostor v Praze a jejím nejbližším okolí přitom činila ve druhém čtvrtletí 2022 pouhých 0,5 %. Celkově je na trhu v současné době pouze 150 400 m2 kvalitních prostor, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování.

Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a skladových nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice dosáhlo ve druhém čtvrtletí roku 2022 úrovně 7,25 – 7,50 eur/m2/měsíc. Některé areály zejména v Praze ale účtují nájemné od úrovně 8,00 eur/m2/měsíc.

Čeká trh ochlazení?

Čtvrtletní analýza společnosti 108 Agency však naznačuje, že v nadále velmi silné poptávce se objevují náznaky ochlazení. Snižuje se zájem například firem z oblasti e-commerce, za čímž může stát mimo jiné rostoucí nájemné i snižující se spotřeba domácností. Některé výrobní společnosti pak i z důvodu vysokých cen energií, pohonných hmot a dalšího sortimentu svou činnost omezují. „Všímáme si, že významné množství i velkých a středních společností odkládá rozhodnutí o relokaci nebo expanzi na další rok,“ dodává Jakub Holec, ředitel 108 AGENCY, podle nějž i na trh průmyslových prostor doléhá nejistý vývoj ekonomiky.

Na zásadní převis poptávky nad dostupnou nabídkou zareagovali developeři už loni, takže výsledky jsou už patrné – ve druhém čtvrtletí vybudovali o 128,83 % ploch více než v prvním. Většina z nových projektů však již zná své budoucí nájemce. Rychlý přírůstek ploch proto se na celkové neobsazenosti příliš neprojeví. Vzhledem k množství negativních ekonomických faktorů se nedá očekávat navýšení podílu spekulativní výstavby na celkovém přírůstku nových ploch. A podle predikcí 108 AGENCY zatím nelze očekávat ani konec růstu nájemného, který nezpomalí minimálně do konce tohoto roku. V okolí velkých měst, kde poptávka stále významně převyšuje nabídku, bude růst nájemného pokračovat i příští rok. Nicméně už nikoli tak dynamicky jako v uplynulém roce.

První náznaky ochlazení přicházejí v době, kdy v lokalitách kolem velkých měst nejsou k dispozici prakticky žádné volné plochy. Z hlediska dostupnosti bylo na konci června nejvíce volných průmyslových ploch v Plzeňském a Olomouckém kraji a na Vysočině.

Letošek by se co do objemu pronajatých skladových a výrobních prostor mohl podle analytiků 108 AGENCY vyrovnat loňskému roku, pokud ve druhé polovině roku nepřijde výraznější ochlazení trhu. Během roku 2021 byly uzavřeny nájemní transakce pokrývající 2,39 milionů m2.

Petr Bým

Hlavní partneři

Naši partneři