Jak pražský rezidenční trh vidí Ekospol

V reakci na množící se statistiky pražského rezidenčního trhu se společnost Ekospol, která pražský rezidenční trh sleduje už sedm let, rozhodla upravit svou metodiku a nově sledovat úplně všechny developerské projekty bez ohledu na počet bytů v nich. „V uplynulých měsících jsme detailně pátrali a neustále doplňovali naši databázi i těmi nejmenšími projekty. Nalezli jsme i developerské projekty s celkovým počtem třeba čtyř bytů. Některé projekty, které jsme objevili, dokonce ani nebyly veřejně inzerovány, nemají své webové stránky a jejich prodej probíhá jen prostřednictvím realitních kanceláří,“ vysvětluje Evžen Korec, hlava Ekospolu, a dodává: „V naší poslední analýze proto objasňujeme, komentujeme a uvádíme na pravou míru některé záměrné polopravdy a účelová tvrzení, které se v uplynulých měsících stran realitního trhu objevily.“

Analaýza Ekospoul také upozorňuje na poměrně častý jev – stahování a navracení bytů zpět do nabídky. Developeři tím mohou sledovat nejrůznější cíle. Může jít o záměrné vytvoření dojmu vysokého zájmu, o snahu přednostně rozprodat hůře situované či méně kvalitní byty nebo o pokus vykázat lepší předprodeje, než jaké ve skutečnosti jsou. Někteří developeři mohou tímto způsobem i testovat zvolenou cenovou strategii bytů nebo vůbec životaschopnost svých projektů.

Fenomén superlevných bytů

Neoddiskutovatelným trendem, který se začal projevovat v druhé polovině loňského roku a který potvrzují i další statistiky, je fenomén superlevných bytů v obrovských projektech, které stahují dominantní část poptávky. „Existenci tohoto trendu a jeho zásadní ovlivnění trhu přiznávají všichni aktéři. Někteří se ale snaží navodit všeobecný dojem, že superlevné projekty jsou levné proto, že je to na úkor jejich kvality. Přitom nízké ceny těchto projektů jsou dány úsporou, která pramení jednak z levně nakoupených pozemků, jednak z obrovského objemu výstavby a výrazně výhodnějších dodavatelských cen a také z úspory a optimalizace režijních nákladů firmy,“ říká Evžen Korec. Developeři si podle jeho mínění nemohou dovolit postavit nekvalitní projekt, pokud chtějí na trhu dlouhodobě zůstat. A to naopak nemusí platit o malých, často účelově založených společnostech realizujících jen jeden developerský projekt. Evžen Korec je rovněž přesvědčen, že do cen se promítají často velmi neefektivní náklady: „Stačí se podívat na obrovské marketingové výdaje některých developerů za nejrůznější kreativní agentury a reklamní nosiče, které stejně samy o sobě k úspěchu nestačí. Alfou a omegou úspěchu je a bude kvalitní produkt a správná cena.“

Analytici společnosti EKOSPOL sledují všechny bytové projekty v Praze, o nichž lze nalézt alespoň základní informace na internetu, telefonickým dotazováním nebo mystery shoppingem. Monitoring je prováděn za pomoci výpočetní techniky, ale zároveň jsou všechny záznamy „ručně“ kontrolovány a ověřovány. Samostatné etapy velkých developerských projektů, které ale mají méně než 50 bytů, jsou započítávány do daného developerského projektu jako celku, nikoli jako samostatný projekt na jednotlivou etapu. Za prodaný byt je pokládán vždy takový byt, který developer označil jako prodaný. Případné podezřelé operace, jako např. hromadné přesuny neprodaných bytů mezi prodané, jsou v běžném období také započítávány s tím, že se v dlouhém období případně vrátí zpět mezi neprodané a ke zkreslení statistiky tím pádem dojde pouze krátkodobě. U dokončených projektů probíhá kontrola prodejnosti i prostřednictvím katastru nemovitostí.

Hlavní partneři

Naši partneři