Krátkodobé oživení na investičním trhu

První čtvrtletí letošního roku bylo na českém trhu investic do komerčních nemovitostí nejsilnější za několik posledních let. Trh se tak vrátil na úroveň před pandemií. Kontinuálně také roste poptávka ze strany domácích investorů. Velkou neznámou však zůstává, jak se domácí realitní trh vyrovná s dopady války na Ukrajině a očekávanou stagflací české ekonomiky.

Během prvního čtvrtletí přesáhl objem investic do českých komerčních nemovitostí částku 900 milionů eur. Z hlediska celkového objemu to bylo nejlepší čtvrtletí od prvního čtvrtletí roku 2020.

Multifunkční nemovitosti táhnou

Největší zájem investorů zaznamenal sektor multifunkčních nemovitostí. Více než 300 milionů eur investic ve třech transakcích mu zajistilo na jejich celkové hodnotě podíl 33 %. Druhým nejsilnějším sektorem byl maloobchod s 28 %, následovaly kanceláře s 24 % a logistika, respektive skladové a výrobní prostory, se 14 %. Vysoký podíl investic do maloobchodních nemovitostí byl vzhledem ke skutečnosti, že nákupní centra dnes nejsou v hledáčku mnoha investorů, poměrně překvapivým výsledkem.

V 1. čtvrtletí přitom českému investičnímu trhu dominovali investoři ze zemí střední a východní Evropy s celkovým podílem 77,2 %, z čehož český kapitál představoval 49 %, následován slovenským kapitálem s podílem 23,7 %. O zbylých 4,5 % se poněkud netypicky postarali investoři z Polska (nákup Avion Shopping Parku Brno byl ve skutečnosti teprve druhou polskou investicí do českých realit za posledních deset let). Další kapitál na trhu pocházel ze Spojených států amerických (12,6 %) a z Německa (10,2 %).

Výnosy rostou

zdroj: www.building-projects.cz/bb-centrum-budova-e
zdroj: www.building-projects.cz/bb-centrum-budova-e

Jediným segmentem komerčního realitního trhu, kde nadále docházelo ke snižování výnosu za prémiové nemovitosti, byl „industriál“. Důvodem je kombinace silné poptávky a rostoucích nájmů. U ostatních segmentů trhu pozorujeme setrvalý růst výnosů, který je způsoben omezenou poptávkou po některých typech nemovitostí a také rostoucími úrokovými sazbami.

„I přes dobré výsledky v prvním čtvrtletí 2022 očekáváme na trhu zpomalení, a to hned z několika důvodů. Současná geopolitická situace odrazuje mnohé globální hráče, kteří vnímají lokalitu střední a východní Evropy jako příliš blízkou konfliktu na Ukrajině. Dále je pak současná ekonomická situace ovlivněna rostoucími cenami a následným zvyšováním úrokové míry kvůli inflaci, což zmenšuje mezeru mezi výnosy z nemovitostí a úrokovými mírami u bankovního financování. Postupně se tak mnohé nemovitosti při současných výnosech stávají obtížně financovatelné, zejména pokud jde o úvěry v českých korunách,“ komentuje situaci na trhu komerčních nemovitostí David Sajner z poradenské společnosti Knight Frank.

Atraktivní „retail“

Největší nemovitostní transakcí minulého čtvrtletí byl prodej dvou nákupních center patřících společnosti CPI slovenské skupině 365.invest.  Na rozdíl od předchozích let, kdy se uskutečnilo jen minimum transakcí v hodnotě nad 100 mil. eur (např. v roce 2021 nebyla realizována žádná taková transakce), se v prvním čtvrtletí tohoto roku odehrály hned tři. Kromě již zmíněných nákupních center proběhl v prvním kvartále prodej multifunkčního komplexu Bořislavka Centrum realitnímu fondu REICO a dále nákup portfolia průmyslových a skladových nemovitostí v Praze a jejím okolí skupinou Hines. Tyto dvě transakce podle odhadů přesáhly částku 100 mil. eur.

Realitní investice v  1. čtvrtletí 2022

Zdroj: Knight Frank
Zdroj: Knight Frank

Spíše pesimistické výhledy

Rychlý růst spotřebitelských cen donutil ČNB k dalšímu zvyšování základní úrokové sazby. To se nevyhnutelně odrazí v úrokových mírách u půjček, ze kterých investoři financují své nákupy. Současné výnosové míry se tak stávají pro financování nemovitostí v českých korunách neudržitelné a potenciální prodejci budou muset hledat kupce disponující vlastním kapitálem, případně budou muset denominovat nájemné v eurech, aby bylo možné nemovitost financovat rovněž v této měně. Současná situace však směřuje ke zvyšování úrokové míry i ze strany ECB, a proto analytici Knight Frank očekávají další postupný růst výnosové míry.

Dalším faktorem, který bude mít významný vliv na českou ekonomiku a investiční trh, je probíhající válka na Ukrajině. Kromě řady problémů stojí za zpomalením stavebních prací, například u logistických hal je dnes doba výstavby téměř dvojnásobná oproti letům před pandemií.

Válka rovněž vyvolává zdražování paliv a všech dalších výrobků, což ekonomice samozřejmě nijak neprospívá. Předpovědi hospodářského vývoje ČR jsou proto v souvislosti s vývojem konfliktu na Ukrajině postupně upravovány, a to nijak překvapivě k horšímu. Zatímco na začátku února očekávala ČNB roční míru inflace ve výši 8,5 % a růst HDP o 3 %, směřujeme nyní podle jejích prognóz ke stagflaci, tedy období vysokého růstu cen (13 – 14 %) v kombinaci se stagnací nebo dokonce propadem HDP. Přitom jakékoliv zlepšení situace je v krátkém časovém horizontu podle analýzy společnost Frank Knight nepravděpodobné.

SF/pb

Hlavní partneři

Naši partneři