Na Knížecí už jsou vidět betonové skelety, vize Smíchov City se už zhmotňuje. ovšem v době značně dramatické. Jak vám to jde?
Víte, developeři musejí být vždy velmi pružní a dokázat se vyrovnat se vším, co přijde. A ano, problémů není málo. Stavební práce běží pomaleji, co dříve trvalo rok, to dnes potřebuje roky dva. Navíc je první fáze Smíchov City stavebně hodně komplikovaná. Projekt je to značně komplexní, bylo proto třeba hodně práce na přípravě infrastruktury. Samozřejmě i nás zdržela pandemie, pak přišla válka na Ukrajině, k tomu ještě poruchy v dodavatelských řetězcích. Ale všechno to zvládáme, v zásadě jedeme podle plánu. Na konci roku by měla být dokončena kancelářská budova, to bude první hotový objekt celého projektu, za dalších čtyři pět měsíců by měl být hotov i bytový dům. A na konci příštího roku plánujeme dokončení dalšího bloku. Paralelně připravujeme jižní část projektu, do země bychom rádi kopli v polovině příštího roku. Takže vlastně všude se bude stavět současně, v jednu dobu.
Co doprava, ta je v té lokalitě také značně složitá …
Žádný chaos by neměl nastat. Dokonce je to naopak – intenzita dopravy, mluvím o automobilech, by po dokončení projektu měla být nižší. Jinak řečeno: průjezdnost či propustnost pro automobilovou dopravu by se na tomto území měla zvýšit.
Ze všech stran je slyšet různé nářky, ale vlastně se ve výsledku týkají hlavně cen. Jak jste na tom vy?
Jistě, rozpočty se nám mění pod rukama. Co se týká stavebnin, asi jako všichni se snažíme nakupovat menší množství. Tam, kde máme pocit, že ceny jsou nepřiměřené a časem se srovnají, kupujeme jen po pro aktuální potřebu, třeba jen na měsíc. Řešit musíme i vzestup úrokových sazeb, naše finanční náklady se více než zdvojnásobily. Dříve byly úvěry za 3 %, dnes za 7 %, navíc všechno chce více času, takže úvěr čerpáte déle. I proto jsou naše rozpočty hodně proměnlivé. Vzestup úroku pochopitelně dopadá i na druhou stranu, na kupní potenciál našich klientů.
Projevuje se to nějak na poptávce?
V tom už zmíněném bytovém domě máme vyprodáno, kancelářská budova – říkáme je zatím Na Knížecí Office – je naplněna ze 40 %, ale počet i obsah jednání s dalšími zájemci je více než povzbudivý.
Nemohu se nezeptat na ceny?
Co se týká bytů, nůžky mezi cenami těch větších a menších jsou hodně rozevřené. Řekl bych, že více než dříve. Úroveň jejich cen ovlivnilo i architektonické provedení – je to sice jeden dům, ale každý vchod, tedy část domu, má svébytnou architekturu, má i jinou typologii společných prostor i samotných bytů, dokonce jsou jiné i materiály vnitřních povrchů, okna i dveře. Chtěli jsme docílit takové identity domu, jaká je běžná u činžovních domů v tradičním bloku. Takže jsme se pohybovali v rozpětí 120 000 až do 190 000 korun za metr plochy.
Mimochodem, jak vidíte další vývoj cen nových bytů v Praze?
Období zásadního růst ceny už nejspíš máme za sebou, ale ve střednědobé perspektivě budou byty určitě dražší – navýšení nákladů, nebo chcete-li inflace, se do cen promítá s určitým zpožděním. Předpokládám však, že ceny porostou v porovnání s posledními roky pomaleji. Příčin růstu cen je podle mne více. Především to je a bude slabá nabídka – jak v Praze, tak snad ve všech metropolích Evropy se daří stavět jen část, většinou přibližně polovinu demograficky potřebného množství bytů. Dnes tu máme navíc silnou inflaci, reality v takové době představují žádanou investici. Dalším faktorem budou nákupy bytů institucionálními investory, růst nájemného zvýší jejich atraktivitu. Nemyslím si ale, že by cenová politika institucionálních investorů měla schopnost ovlivnit výši nájemného na trhu, početně jsou tyto prodeje vůči velikosti trhu vlastně zanedbatelné. Mohou ale přispět ke kultivaci nájemního trhu. Dnes si každý vlastník stanovuje individuální pravidla, která mnohdy nerespektují zákon. To se vám u korporátního pronajímatele nestane, ten má zájem o co nejdelší a nejstabilnější vztah s nájemníkem. Přesto ale zájem o vlastnické bydlení neopadne, Češi chtějí své bydlení vlastnit. Dražší hypotéky jistě poptávku zasáhnou, ale kupujících bude i tak podle mého odhadu dost. Ve hře budou také další faktory, ale bez ohledu na to: ceny nemovitostí v čase stoupají permanentně, jen občas se objeví krátkodobé výkyvy. A to platí i pro byty. Dojde podle mého názoru k větší diverzifikaci trhu, úspěch budou mít kvalitní projekty v dobrých lokalitách.
Zpátky na Smíchov. Co nájemné ve zmíněné budově Na Knížecí Office?
Budova Na Knížecí Office je v mnoha ohledech nadstandardní, z vyšších pater je panoramatický výhled na Prahu, tomu odpovídá i výše nájemného. Ale to není tak podstatné – my kancelářskému trhu věříme, začínáme stavět novou budovu i na Rohanském ostrově. Máme za to, že perspektiva kancelářského trhu je dobrá. Hodně projektů se zastavilo, protože dnes je rentabilita kancelářských projektů vzhledem k nárůstu nákladů problematická. Za dva tři roky ale už očekáváme vyváženější vztahy, dokonce myslím, že se vzhledem k nedostatku nabídky ze současného trhu nájemců stane spíše trh pronajímatelů. Klíčové bude mít správný produkt na správném místě. A tím je vnitřní město s jeho infrastrukturou a kvalitou prostředí. Lidé budou stále více vnímat rozdíly mezi budovou na periférii nebo v prestižní lokalitě. Dříve nebyla možnost rozvíjet atraktivní vnitroměstské lokality, nyní ta šance už je a poptávka na to reaguje pozitivně. Technicky jsou všechny nové kancelářské budovy víceméně stejné, rozdíl v kvalitě bude napříště tvořen hlavně a právě lokalitou.
Pojďme opustit praxi. Co říkáte dění a diskusím kolem nového stavebního zákona?
Cest k urychlení výstavby nepochybně existuje více, nyní však žádnou vizi bohužel nevidíme. Nám je v zásadě jedno, jestli bude kompetenční centrum pro povolování na úrovni státu, nebo třeba na magistrátu či v obcích. Je ale zapotřebí, aby větší stavby měly zvláštní režim. Nyní řeší stejný úředník jeden den stavbu garáže a druhý den výstavbu společensky významného projektu. Přitom mají stavební úřady chronický nedostatek personálu, mnohdy zde není u složitějších projektů zastupitelnost. Také veškeré lhůty jsou vnímány spíš jako orientační. Tady přitom ale nejde jenom o peníze. Jak máte realizovat soudobou architekturu, když mezi návrhem a samotnou stavbou uplyne třeba deset či patnáct let? V tak dlouhé době se často mění i technické normy, u některých projektů dokumentaci děláme opakovaně, stejně jako musíme třeba i několikrát obnovovat stanoviska dotčených orgánů. Neúnosně dlouhé povolovací procesy projekty zdražují a současně omezují nabídku na trhu, což také vytváří tlak na cenu. Zároveň jsou řízení příliš složitá, bohužel se ale koncept jednoho razítka, na kterém byl postaven nový stavební zákon, rozplynul. Dnes se často mluví o družstvech nebo takzvaných baugruppe, jako o alternativách developerské či municipální výstavby. Neumím si ale při tom enormním množství všech předpisů představit, jak by dokázala skupina nadšených laiků vedle svého zaměstnání, tedy ve svém volném čase, úspěšně zdolat veškerá úskalí územního a stavebního řízení. Myslím, že mi to potvrdí každý, kdo samostatně řešil třeba jen rodinný domek. Když to shrnu: je lhostejné, jakým způsobem a v jakém organizačním systému se toho dosáhne, ale potřebujeme povolovací řízení jednoduché, předvídatelné a přezkoumatelné, s pevně stanovenými lhůtami.
Prognóz je dnes ve veřejném prostoru vlastně spíše méně, předvídá se těžko, ale pokuste se. Je tu válka na Ukrajině, pandemie, inflace, drahé energie … Kde budeme na konci letošního roku?
Nevím, jestli jsem ta správná osoba pro takové predikce, ale pokusím se. Válka na Ukrajině, jakkoli je to lidská katastrofa, bude bohužel vleklá. Covid-19 nás bude také dále trápit, byť doufám, že už jen sezónně a že se s ním naučíme žít. Počítat musíme nadále i s vysokou inflací – to paradoxně investicím do realit prospívá, bohužel však na úkor bydlících vlastníků. Ceny nemovitostí se proto budou mírně zvyšovat, i když úrokové sazby podle mého mínění nad rámec již avizovaného navýšení výrazně neporostou. Co se týká energetiky, tady se budoucnost bude hodně odvíjet od toho, co se bude dít geopoliticky. Ukončení závislosti na ruských dodávkách ale každopádně přinese nemalé náklady, které se do cen energií a druhotně tedy i veškerých výrobků a služeb budou promítat. Počítám také s tím, že vývoj v energetickém sektoru přinese otázky, na které jsme si dosud nemuseli odpovídat nebo se nezdály být naléhavé. Konkrétně třeba stran rozvoje elektromobility nebo alternativních zdrojů energie, ale bude jich nepochybně víc.
Petr Bým
