Mimořádné okolnosti ve stavebnictví a jak se jim bránit

Ani stavebnictví se během posledních dvou let nevyhnulo omezením a ztrátám souvisejícím s pandemií Covid-19. Nejdříve z již probíhajících staveb odcestovali domů zahraniční dělníci, pak bylo po určitou bodu omezeno provádění samotné stavební činnosti a v současné době čelíme obrovskému růstu cen stavebních materiálů i dalších vstupů.

Pandemii řadíme mezi případy, které jsou v právu obecně označovány jako vis maior, tedy okolnosti vyšší moci spočívající v neočekávané a nepředvídané situaci, která podstatným způsobem ztěžuje či rovnou znemožňuje plnění závazků stran. Za okolnosti vis maior jsou tradičně považovány různé živelní pohromy typu povodeň, požár, vichřice nebo zemětřesení a dále i katastrofy způsobené lidmi, jako je například válka či revoluce.

Smlouvy o dílo zejména u větších staveb nějaké ustanovení o vyšší moci obvykle obsahují, avšak při jednání o smlouvě těmto ustanovením zatím nebyla věnována patřičná pozornost, a navíc se ve výčtu situací označených jako vyšší moc pandemie chorob většinou ani nevyskytovaly. Ustanovením občanského zákoníku o vyšší moci nebo o podstatné změně okolností bylo také společné, že je strany ze smluv mnohdy výslovně vylučovaly. To se v nedávné době vymstilo celé řadě podnikatelů, kteří chtěli během pandemie využít možností vyplývajících z občanského zákoníku (dále jen OZ), ale pak zjistili, že tato ustanovení byla ze smlouvy na žádost druhé strany vyloučena.

1. Ustanovení platná pro všechny druhy smluv

1.1 Ustanovení o vyšší moci

Ustanovení § 2913, odst. 2 OZ umožňuje škůdci, aby se zprostil povinnosti nahradit škodu vyplývající z toho, že porušil smlouvu, jestliže prokáže, že mu ve splnění smlouvy bránila překážka, která je (a) nepředvídatelná, (b) nepřekonatelná a (c) vznikla nezávisle na jeho vůli. Jedná se o tzv. okolnost vyšší moci (vis maior). Takovou okolností vyšší moci může být i pandemie – to však jen za předpokladu, že v době uzavření smlouvy ještě neprobíhala, resp. nebylo ji možné očekávat. Jednou z vlastností vyšší moci je totiž její nepředvídatelnost. V rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 2911/2006 ze dne 31. 1. 2007 definoval Nejvyšší soud vyšší moc jako takovou kvalifikovanou náhodu, kterou není možné za daných podmínek ani při vynaložení veškerého úsilí nikým odvrátit vzhledem k její mimořádnosti a nepředvídatelnosti (tato definice vychází z § 420 odst. 1 předchozího občanského zákoníku, nicméně lze ji použít i nyní). Díky zmíněnému ustanovení se pak povinnosti k náhradě škody může vyhnout např. zhotovitel stavby, který způsobil objednateli (investorovi) škodu tím, že nedokončil své dílo v termínu stanovením ve smlouvě.

Okolnosti vyšší moci by šlo rozdělit na ty, které jsou způsobeny přírodními živly (povodeň, vichřice, zemětřesení) nebo člověkem (válka, povstání, revoluce). Současná pandemie je zřejmě někde mezi těmito kategoriemi.

Je důležité si uvědomit, že toto ustanovení zbavuje pouze povinnosti k náhradě škody, ale nikoliv např. povinnosti zaplatit smluvní pokutu či úrok z prodlení. Obě tyto smluvní sankce se přitom ve smlouvách o dílo či v nájemních smlouvách hojně vyskytují. Proto je třeba, aby se dotčená strana nespoléhala na ustanovení § 2913, odst. 2 OZ ale již při vyjednávání smlouvy zařadila do jejího textu ustanovení, podle něhož bude v případě vyšší moci zproštěna nejen povinnosti nahradit škodu, ale i jakýchkoliv dalších negativních následků porušení povinnosti, jako je zejména smluvní pokuta či úrok z prodlení.

1.2 Podstatná změna okolností a její následky podle § 1764–1766 OZ

Také výše uvedená ustanovení OZ o podstatné změně okolností platí pro všechny druhy smluv a jejich smysl by se dal – s jistým zjednodušením – shrnout takto:

1. Obecně vzato, pokud se v důsledku změny okolností po uzavření smlouvy změnily okolnosti tak, že se plnění podle smlouvy stalo pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh (§ 1764 OZ).
2. Jestliže však tato změna okolností byla tak podstatná, že kvůli ní došlo ke zvlášť hrubému nepoměru spočívajícím ve zvýhodnění jedné ze stran (buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění), může se dotčená strana za dalších podmínek domáhat obnovení jednání o smlouvě (§ 1765 OZ).
3. Pokud se strany v situaci popsané pod písm. b) nedohodnou, může soud na návrh dotčené strany jejich závazkový vztah změnit nebo zrušit (§ 1765 OZ).

Ustanovení § 1765 a 1766 OZ byla v minulosti ve smlouvách často vylučována – smlouva uváděla, že se tato ustanovení nepoužijí. Tak tomu bylo mnohdy u nájemních smluv, které velcí pronajímatelé (obchodní centra) uzavírali s nájemci jednotlivých prostor. Když se pak nájemce poškozený pandemií chtěl domáhat snížení nájmu na základě § 1765 OZ, zjistil, že to kvůli jeho vyloučení není možné. Setkal jsem se s případem, kdy nájemce argumentoval tím, že ustanovení § 1765 a 1766 byla ze smlouvy vyloučena v rozporu s dobrými mravy a že mu tím pádem možnost využít tato ustanovení v době pandemie zůstala zachována. Domnívám se však, že vyloučení těchto ustanovení ze smlouvy v rozporu s dobrými mravy není: běžně se ze smlouvy vylučuje celá řada ustanovení a obecně se na tom neshledává nic nemravného. Kromě toho, podle konstantní judikatury je třeba korektiv dobrých mravů používat jen výjimečně. Při podepisování smlouvy je tedy třeba věnovat pozornost tomu, jaká ustanovení OZ má smlouva vyloučit, protože právě u těchto ustanovení o mimořádných okolnostech může nastat situace, kdy se zmíněná ustanovení budou hodit.

Důležitá otázka je, zda ustanovení § 1765 a 1766 OZ platí i pro smlouvu o dílo, tj. zda by se zhotovitel na základě těchto ustanovení mohl domáhat zvýšení ceny díla např. proto, že došlo k neočekávanému a extrémnímu zvýšení cen materiálů. Podle mého názoru zhotovitel tato ustanovení OZ ke zvýšení ceny díla využívat nemůže, protože občanský zákoník v ustanoveních o smlouvě o dílo obsahuje v těchto věcech speciální úpravu (viz § 2620 - § 2622 OZ, o kterých hovoříme dále) a platí zásada, že speciální úprava má přednost před úpravou obecnou (tj. před § 1765 a 1766 OZ). Úprava smlouvy o dílo v občanském zákoníku je přitom založena na zásadě, že rizika spojená s prováděním díla nese zhotovitel - viz zejména § 2620, odst. 1 OZ, kde se výslovně řečeno, že pokud dojde ke změně nákladů na provedení díla, nemůže zhotovitel požadovat změnu ceny stanovené pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet. Je ale třeba říci, že se vyskytují i názory, podle nichž jsou ustanovení § 1765 a 1766 OZ použitelná také pro smlouvu o dílo. S konečnou platností tedy o této otázce rozhodne zřejmě až Nejvyšší soud. Zároveň dodávám, že si strany mohou ve smlouvě o dílo dohodnout i vlastní právní úpravu zvyšování ceny díla – např. si mohou sjednat tzv. inflační doložku umožňující zvýšení ceny stavby v závislosti na růstu cen stavebních materiálů. Pak budou mít ustanovení smlouvy samozřejmě přednost před zákonem. Zhotovitel by se kromě toho mohl snažit o zvýšení ceny díla soudem podle ustanovení § 2620, odst. 2 OZ, které se týká specificky smlouvy o dílo a má proto přednost před obecnou úpravou obsaženou v § 1765 a 1766 OZ. Oběma zmíněným možnostem zhotovitele se podrobněji věnuji v následujících částech tohoto článku.

1.3 Následná nemožnost plnění podle § 2006 – 2008 OZ

Další z ustanovení, která se nějakým způsobem týkají mimořádných okolností a jsou zároveň platná pro všechny druhy smluv, jsou následující ustanovení o dodatečné nemožnosti plnění:

• 2006

1) Stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.

2) Nemožnost plnění prokazuje dlužník.

• 2007

Při nemožnosti pouhé části plnění zanikne závazek v celém rozsahu, plyne-li z povahy závazku nebo z účelu smlouvy, který byl stranám při uzavření smlouvy znám, že plnění zbytku nemá pro věřitele význam. Není-li tomu tak, zaniká závazek jen co do této části.

• 2008

Neoznámí-li dlužník věřiteli, že se splnění dluhu stalo nemožným, bez zbytečného odkladu poté, co se o tom dozvěděl nebo dozvědět musel, nahradí věřiteli škodu vzniklou tím, že věřitel nebyl o nemožnosti plnění včas vyrozuměn.

Dluhem, o němž se hovoří § 2006 OZ, může být např. i závazek zhotovitele provést dílo za určitou cenu a v určitém čase. Dodatečná nemožnost plnění by mohla mít u smlouvy o dílo tyto příčiny:

- důvody stavebně technického charakteru (např. geologické vlivy),

- důvody právního charakteru (např. následné zrušení stavební povolení).

Podle § 2006, odst. 1 OZ však plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době - právě to je častý případ u většiny stavebních smluv o dílo, kdy stavbu provést lze, ale obtížněji a s většími náklady. Zhotovitel proto nemůže např. tvrdit, že je splnění jeho závazku ze smlouvy nemožné jen proto, že si stavba vyžádá větší úsilí či větší náklady (např. kvůli neočekávaným podmínkám v podloží nebo kvůli obecnému růstu cen vstupů). Naproti tomu pokud stavbu nelze provádět z právních důvodů, jako je např. neexistence pravomocného stavebního povolení nebo jeho dodatečné zrušení, jedná se o plnění nemožné.

Jestliže se zhotovitel dostane do situace, kdy nemůže stavět proto, že není k dispozici pravomocné stavební povolení (které měl přitom zajistit objednatel), může využít ustanovení § 2591 OZ: „Je-li k provedení díla nutná součinnost objednatele, určí mu zhotovitel přiměřenou lhůtu k jejímu poskytnutí. Uplyne-li lhůta marně, má zhotovitel právo podle své volby si buď zajistit náhradní plnění na účet objednatele, anebo, upozornil-li na to objednatele, odstoupit od smlouvy.“ Zhotovitel by tedy za dané situace mohl stanovit objednateli dodatečnou lhůtu k zajištění pravomocného stavebního povolení a po marném uplynutí této lhůty od smlouvy odstoupit, jestliže na možnost odstoupení před tím upozornil objednatele.

Dodatečnou nemožností plnění ve stavebnictví se zabývají tato rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (dále jen „NS“), z nichž citujeme:

Rozhodnutí NS sp. zn. 32 Cdo 3551/2009 z 28.1.2010: „Nemožnost dílo dokončit může být totiž způsobena nejen vnějšími okolnostmi, ale i jednáním druhého účastníka závazkového vztahu, přičemž v této věci tím, že žalovaná k dokončení díla sjednala třetí subjekt, vytvořila podmínky, které fakticky žalobkyni zabránily v pracích na díle pokračovat.“

Rozhodnutí NS ČR sp. zn. 23 Cdo 4092/2007 z 29.10.2009: „Existence předávacího protokolu tvoří hmotněprávní podmínku předání a převzetí díla. Nejvyšší soud se v této souvislosti neztotožňuje s námitkou žalobce ve vyjádření k dovolání, že skutečnost, že vznik práva na zaplacení ceny díla byl vázán i na převzetí díla investory, způsobuje neplatnost tohoto ujednání, neboť jeho předmětem je plnění nemožné. Nejde totiž ani o nemožnost faktickou, ani o nemožnost právní. … Protože nedošlo k předání a převzetí díla, trval závazek žalobce provést dílo řádně. Skutečnost, že žalovaná žalobci sdělila, že jeho přítomnost na předmětné stavbě je nežádoucí … a že nechala dílo dokončit třetí osobou, neměla za následek splnění závazku žalobce, nýbrž v důsledku této skutečnosti závazek zanikl pro dodatečnou nemožnost plnění ….“

Předchozím dvěma judikátům je společný závěr, že pokud objednatel sjednal pro dokončení díla nového zhotovitele, resp. pokud objednatel zakázal původnímu zhotoviteli pokračovat ve výstavbě, stalo se splnění závazku ze smlouvy o dílo pro původního zhotovitele nemožným – nastala dodatečná nemožnost plnění.

Rozhodnutí NS sp. zn. 32 Cdo 3334/2010 z 25.10.2012: “Při dělení faktické nemožnosti na objektivní a na subjektivní se považuje plnění za objektivně nemožné, nelze-li plnit vůbec. Jako typický příklad z praxe se uvádí zánik předmětu plnění, k jehož dodání byl zavázaný účastník povinen. Naopak subjektivní nemožnost nastává tehdy, jestliže dlužník pro překážky nastalé na své straně není schopen poskytnout věřiteli plnění, ačkoli jiná osoba by byla schopna plnit. … Nemožnost plnění, má-li vést k zániku závazku, musí být objektivní, nezávislá na osobě nebo na vůli dlužníka. Závazek tak proto nezanikne pro nemožnost plnění, je-li dlužník například platebně nezpůsobilý, a to bez ohledu na to, zda si tuto platební nezpůsobilost přivodil zaviněně samotný dlužník či zda jde o následek jiné, dlužníkem nezaviněné okolnosti. … Neuhrazení dílčích faktur samo o sobě nemůže objektivně fyzicky způsobit nemožnost zhotovitelky plnit své závazky ze smlouvy o dílo.“

Tento judikát lze použít mj. na obranu objednatele proti zhotovitelově námitce typu „Nemohl jsem včas dokončit stavbu, protože mi objednatel neplatil dílčí faktury.“, a to zejména v situaci, kdy neplacení faktur mělo svůj oprávněný důvod. Neplacení faktur objednatelem samo o sobě totiž nezprošťuje zhotovitele povinnosti k dokončení stavby. Pokud se zhotovitel dostane do situace, kdy mu objednatel neplatí, je třeba, by využil možností, které mu pro tento případ nabízí smlouva nebo občanský zákoník – nabízí se zejména odstoupení od smlouvy pro její podstatné porušení druhou stranou podle § 2002 OZ. Teprve poté je zhotovitel oprávněn ukončit provádění díla.

2. Ustanovení platná jen pro smlouvu o dílo

Následující ustanovení platí jen pro smlouvu o dílo a použijí se pro vztahy mezi objednatelem a zhotovitelem přednostně před obecnými ustanoveními, kterým jsem se věnoval v předchozích částech článku.

2.1 Ustanovení o zvýšení nákladů a dalších obtížích při provádění díla

Společným rysem těchto ustanovení je základní pravidlo, že zhotovitel nemá nárok na zvýšení ceny díla ani při zvýšení ceny nákladů na jeho provedení či při jiných obtížích. Výjimkou z tohoto pravidla je jednak situace popsaná v § 2620 odst. 2 (těžkosti neboli hardship) a ne příliš časté situace popsané v § 2622 (možnost zvýšit cenu stanovenou na základě nezávazného rozpočtu) a § 2612 (možnost zvýšit cenu díla určenou odhadem). Nyní se věnujme jednotlivým ustanovením týkajícím se specificky smlouvy o dílo podrobněji:

2.1.1 Zákaz zvyšování ceny podle § 2620 OZ a výjimka z tohoto zákazu

Protože je ustanovení § 2620 OZ pro stavební smlouvu o dílo významné, cituji zde jeho plné znění:

• 2620 OZ

1)         Je-li cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno.

2)         Nastane-li však zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a o tom, jak se strany vypořádají. To neplatí, převzala-li některá ze stran nebezpečí změny okolností, nebo jedná-li se o okolnost, o níž některá ze stran předem prohlásila, že nenastane.

První odstavec ustanovení § 2620 OZ zcela jasně vylučuje nároky zhotovitele na zvýšení ceny díla v důsledku (mimo jiné) změny nákladů na provedení stavby v případě, že je cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet. Toto pravidlo vyznívá tedy ve prospěch objednatele a ztěžuje (resp. přímo znemožňuje) zvyšování ceny díla zhotovitelem v běžné stavební praxi.

Výjimku z tohoto principu stanoví druhý odstavec, který dává zhotoviteli možnost požádat soud při splnění určitých podmínek o zvýšení ceny díla. Aby zhotovitel v daném případě prosadil zvýšení ceny díla, musel by objednatele zažalovat a následně v řízení před soudem prokázat, že nastala okolnost, která je:

1. a) zcela mimořádná,
2. b) nepředvídatelná,
3. c) podstatně ztěžuje dokončení díla.

Všechny tyto tři podmínky musí být splněny zároveň. Pro tyto mimořádné okolnosti se v angličtině používá výraz hardship (těžkosti). Existují různé názory na to, zda by se za takovou událost, která umožní zhotoviteli prosadit v řízení před soudem zvýšení ceny díla, mohl považovat i současný neočekávaný a extrémnímu růst cen materiálů. Pokud by chtěl zhotovitel prosadit zvýšení ceny díla kvůli nynějšímu dramatickému růstu cen vstupů, tak nejspíše postupem podle ustanovení § 2620, odst. 2 OZ. Musel by však nejdříve přesvědčit soud, že současný růst cen představuje zcela mimořádnou a nepředvídatelnou okolnost, která podstatně ztěžuje dokončení díla.

2.1.2 Zákaz zvyšování ceny zadané podle rozpočtu (§ 2621 OZ)

Ustanovení § 2621 OZ znovu vylučuje možnost zhotovitele požadovat zvýšení ceny díla v důsledku většího rozsahu práce nebo její vyšší nákladnosti, tentokrát ve vazbě na typ rozpočtu, na základě kterého bylo dílo zadáno. Za větší nákladnost práce by se v případě stavebního díla mohly považovat zejména vyšší než očekávané ceny subdodavatelů.

• 2621 OZ

1)         Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu.

(2)       Byla-li zaručena úplnost rozpočtu, nemůže zhotovitel díla požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla.

2.1.3 Možnost zvýšení ceny u rozpočtu s nezaručenou úplností (§ 2622 OZ)

Výše uvedené ustanovení dává zhotoviteli možnost požadovat zvýšení ceny díla v případě, že cena díla byla určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný. V prvním odstavci tohoto ustanovení je uvedeno následující: „Byla-li však cena určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, může zhotovitel požadovat zvýšení ceny, objeví-li se v případě rozpočtu s výhradou nezaručené úplnosti při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy, a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu. Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud.“ Pokud zhotovitel požaduje zvýšení ceny o více než 10 % v porovnání s cenou podle rozpočtu, může objednatel od smlouvy o dílo bez zbytečného odkladu odstoupit.

Problém tohoto ustanovení je, že ve stavební praxi se jen zřídka vyskytují smlouvy, ve kterých by bylo výslovně uvedeno, že rozpočet není úplný nebo že je jen nezávazný. Smlouva o dílo naopak obvykle stanoví, že cena díla je pevná, nepřekročitelná a že rozpočet připojený ke smlouvě je úplný. Proto je použitelnost tohoto ustanovení ve stavebnictví minimální. Kromě toho, zmíněné ustanovení se primárně vztahuje na situace, kdy se po uzavření smlouvy objevily činnosti do rozpočtu nezahrnuté. Nejedná se tedy o ustanovení, které by mělo řešit zvýšení cen vstupů během výstavby (takového zvýšení cen by se snad mohl týkat jen text „a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu“ v prvním odstavci).

2.1.4 Možnost zvýšení ceny díla, která byla určena jen odhadem (§ 2612 OZ)

Také použitelnost ustanovení § 2612 OZ ve stavebnictví není velká, neboť vychází z toho, že cena stavby byla určena odhadem. Takový případ se však ve stavební praxi (zejména u smluv o dílo na větší projekty) téměř nevyskytuje. Pokud by se jednalo o tento ve stavebnictví neobvyklý případ, dává citované ustanovení zhotoviteli určitou možnost zvýšit cenu díla a objednatel má naopak možnost obrany proti takovému zvyšování v podobě odstoupení od smlouvy.

3. Vyšší moc podle smluvních podmínek FIDIC

Také všeobecné smluvní podmínky FIDIC obsahují ustanovení, která reagují na nastalou okolnost vyšší moci. Na rozdíl od občanského zákoníku se vyšší moc v podmínkách FIDIC skutečně označuje jako vyšší moc a její právní důsledky jsou pochopitelně zaměřeny na plnění stavební smlouvy o dílo. Zásadní je v tomto směru ustanovení čl. 19 FIDIC, jehož obsah lze s určitým zjednodušením shrnout takto:

• Má-li být pandemie považována za okolnost vyšší moci, musí splňovat parametry uvedené v čl. 19.1., což znamená, že se musí jednat o výjimečnou událost či okolnost, kterou postižená strana nemůže ovládat, nemohla proti ní učinit před uzavřením smlouvy opatření, nemohla se jí po jejím vzniku účelně vyhnout nebo ji překonat a kterou nelze v podstatné míře přičíst druhé smluvní straně. Pokud tedy byla smlouva uzavřena už v době probíhající pandemie, pak již nebude možné nastalou pandemii považovat za vyšší moc.
• Jestliže neplnící strana druhé straně do 14 dnů oznámila, že kvůli vyšší moci nebude moci plnit své závazky ze smlouvy, bude z plnění těchto závazků omluvena, tj. prakticky bude zproštěna povinnosti plnit. Zmíněná čtrnáctidenní lhůta začíná plynout ode dne, kdy se strana o okolnostech vyšší moci dozvěděla nebo dozvědět mohla (viz čl. 19.2.).
• Na základě stejného ustanovení však okolnost vyšší moci nezprostí dotčenou stranu závazku zaplatit druhé straně podle smlouvy (viz opět čl. 19.2).
• Podle čl. 19.4 má zhotovitel v důsledku vyšší moci právo na prodloužení doby pro dokončení díla (tzv. claim na čas) obecně vždy. Naproti tomu právo na zaplacení dodatečně vzniklých nákladů (tzv. claim na peníze) má zhotovitel podle čl. 19.4 jen u některých případů vyšší moci výslovně uvedených v čl. 19.1, mezi které pandemie nepatří.
• Důležité je, aby zhotovitel při uplatňování svých nároků vyplývajících z okolností vyšší moci dodržel lhůty požadované v podmínkách FIDIC (již zmíněná čtrnáctidenní lhůta pro oznámení okolností vyšší moci) a aby své nároky na prodloužení termínu dokončení nebo na zaplacení dodatečných nákladů oznámil správci stavby ve lhůtě 28 dnů ode dne, kdy se o okolnostech vyšší moci dozvěděl nebo dozvědět mohl (viz čl. 20.1 FIDIC).

Zhotovitel by mohl k ochraně a prosazování svých práv v souvislosti s okolností vyšší moci využít i tato ustanovení FIDIC:

• Čl. 8.4. (Prodloužení doby pro dokončení): podle zmíněného ustanovení má zhotovitel právo na prodloužení doby pro dokončení díla v důsledku nepředvídatelného nedostatku personálu a věcí určených pro dílo, který byl způsoben epidemií nebo zásahy veřejné moci; toto ustanovení tedy výslovně zmiňuje epidemii jako důvod pro tzv. claim na čas, avšak nárok na zvýšené platby zde již zmíněn není.
• Čl. 13.7. (Úpravy v důsledku změn legislativy): podle tohoto ustanovení má zhotovitel právo na prodloužení doby pro provedení díla a zaplacení dodatečných nákladů, jestliže zpoždění s realizací stavby a dodatečné náklady vznikly v důsledku změn v právních předpisech. Vzhledem k tomu, že v souvislosti s pandemií Covid byla vydána celá řada restriktivních právních předpisů, v jejichž důsledku např. nebylo možno cestovat či vykonávat určité činnosti, může být v době epidemie použitelné i ustanovení čl. 13.7. FIDIC.

4. Inflační doložka ve smlouvách o dílo

Inflační doložka je způsob, jak se může jedna ze stran smlouvy bránit proti negativním důsledkům růstu cen, resp. inflace. Ustanovení smlouvy označované jako inflační doložka spočívá stručně řečeno v tom, že výše ceny, nájemného či jiného plnění je vázána na nějaký index či ceník, jenž se zveřejňuje nezávisle na stranách smlouvy. Tímto indexem bývá obvykle míra inflace vyjádřená přírůstkem spotřebitelských cen zveřejňovaná Českým statistickým úřadem.

Inflační doložky známe dobře z nájemních smluv, v nichž bývá často uvedeno, že nájemné bude každoročně, s účinností od určitého data, zvýšeno v závislosti na (např.) indexu inflace zveřejněném Českým statistickým úřadem. V rámci inflačních doložek existují různé varianty – buď se toto zvýšení provádí vždy, nebo jen tehdy, pokud míra inflace či jiného indexu překročí určitou hranici.

V souvislosti se současnou rostoucí inflací a zejména s růstem cen stavebních materiálů a dalších vstupů nabyly inflační doložky na důležitosti a jsou častěji než dříve zařazovány i do smluv o dílo. Zhotovitelé se pochopitelně chtějí chránit před situací, kdy uzavřou smlouvu o dílo s určitou fixní cenou díla, avšak za několik měsíců poté, když se dílo provádí, budou již ceny stavebních materiálů podstatně vyšší, takže zhotovitel (který je povinen dodržet smluvní cenu díla), na celé stavbě nakonec může prodělat. Zařazením inflační doložky do smlouvy si pak zhotovitel zajistí adekvátní zvýšení ceny celého díla, nebo jednotlivých stavebních materiálů.

K tomu je třeba dodat, že vazba ceny díla na míru inflace či index spotřebních cen zhotoviteli v tomto případě příliš nepomůže. Jestliže totiž průměrná roční míra inflace činila v době sepisování tohoto článku pouze 3,2%, tak u mnohých stavebních materiálů došlo k meziročnímu nárůstu o více než 100% - tak na příklad u stavebního dřeva činil meziroční nárůst ceny 140% a podle společného stanovisko MMR a ÚOHS (viz dále) došlo k meziročnímu růstu cen o desítky až stovky procent také u betonářské oceli, železného šrotu, hutních výrobků, řeziva a deskového materiálu, tepelné izolace, hydroizolace, geotextílií a plastového potrubí.

Problém by zhotoviteli nastal také např. v následujícím případě: Dojde k razantnímu vzestupu cen stavební oceli, ale příslušný index stavebních cen se zvýší jen o málo, protože vychází z koše celé řady dalších stavebních materiálů, jejichž cena se tolik nezvýšila. Je tedy třeba vázat cenu díla či jednotlivých materiálů na index, který bude reflektovat změnu právě té části díla či konkrétního materiálu, u nichž hrozí jejich zvyšování. Při formulování inflační doložky je proto třeba, aby její tvůrce porovnal typ indexu a svoje potřeby (charakter konkrétního díla).

U nás se lze setkat s těmito typy indexů či referenčních cen:

1. Index cen stavebních prací, stavebních děl a nákladů stavební výroby, který Český statistický úřad čtvrtletně zveřejňuje zde: Indexy cen stavebních prací, indexy cen stavebních děl a indexy nákladů stavební výroby - čtvrtletní časové řady - 1. čtvrtletí 2021 | ČSÚ (czso.cz)
2. Ceníky stavebních prací a materiálů zveřejňované soukromými subjekty, jako je v našich podmínkách ÚRS CZ a.s. (Cenová soustava ÚRS) nebo RTS, a.s (Cenová soustava RTS DATA).
3. Společné stanovisko MMS a ÚOHS dále zmiňuje možnost používat indexy a kurzy používané na trzích jednotlivých komodit, jako je např. Londýnská burza kovů (London Metal Exchange).
4. Dokážu si představit i to, že si strany ve smlouvě dohodnou vazbu cen určitého materiálu např. na ceny jeho konkrétního výrobce či dovozce nebo na průměr cen několika konkrétních dovozců a výrobců.

Spíše než o inflační doložce by v těchto případech bylo vhodné mluvit o cenové doložce, protože zvýšení ceny se v tomto případě neváže na míru inflace, ale na jiný index.

Pokud jde o způsob aktivování cenové doložky, setkáváme se s těmito variantami:

1. Cenová doložka se aktivuje (tj. cena díla či materiálu se zvýší) automaticky v závislosti na tom, jak vzroste příslušný index).
2. Cena díla či materiálu se automaticky zvýší jen v případě, že příslušný index překročí určitou hranici. V takovém případě jsou možné ještě tyto dílčí varianty:
3. Při překročení určité hranice se cena zvýší v rozsahu celého indexu. (Jestliže bylo např. stanoveno jako rozhodná hranice zvýšení o 10% oproti původní ceně a ve skutečnosti dojde ke zvýšení o 13%, tak se cena příslušného materiálu zvýší o 13%.)
4. Při překročení určité hranice se cena zvýší jen o tolik, o kolik byla tato hranice překročena (Jestliže bylo stanoveno jako rozhodná hranice zvýšení o 10% oproti původní ceně a ve skutečnosti dojde ke zvýšení o 13%, tak se cena příslušného materiálu zvýší jen o 3%).
5. Pokud se cena zvýší oproti původní ceně nad určitý limit (např. nad 10%), začnou strany nejdříve o nové výši ceny teprve jednat a cena pak bude zvýšena o takto dohodnutou částku. U této varianty má smysl zároveň stanovit, co se stane, když se strany na nové ceně nedohodnou. Zde přichází v úvahu tyto varianty:
6. Zhotovitel či každá ze stran bude oprávněna odstoupit od smlouvy o dílo. To je ovšem dosti zásadní zásah do smluvních vztahů, protože smlouva se tím od počátku ruší. Po odstoupení přitom obvykle následují zdlouhavá jednání o výši částky, která má být zhotoviteli zaplacena za provedenou část díla.
7. Z výše uvedených důvodů může být praktičtější ustanovení, podle něhož má zhotovitel při absenci dohody automaticky právo na zvýšení ceny určité suroviny alespoň podle nějakého předem stanoveného indexu či ceníku.
8. Možná je i varianta, podle níž dojde ke zvýšení ceny daného materiálu v případě, že určitý index překročí nějakou konkrétní hranici, přičemž cena materiálu bude určena jako jeho obvyklá tržní cena, kterou v rozhodné době stanoví nějaká nezávislá autorita (např. znalecký ústav, s nímž toto bude předem dohodnuto).

V cenové doložce by mělo být také dohodnuto, k jakému okamžiku se nová (a vyšší) cena materiálu či díla stanoví (např. k prvnímu kalendářnímu dni v měsíci, ve kterém je na základě průběhu výstavby nutné nakoupit danou surovinu). Pokud cenová doložka upravuje jen zvyšování ceny konkrétního materiálu, mělo by v ní být výslovně uvedeno i to, že se adekvátně tomu zvýší i celková cena díla.

Protože velká část stavebních prací jsou zároveň veřejné zakázky, vyjadřovalo se k současnému růstu cen ve stavebnictví v nedávné době také Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Za zmínku stojí následující dokumenty připravené v této souvislosti oběma institucemi, jejichž relevantní pasáže cituji:

Metodické doporučení MMR k aktuálnímu růstu cen materiálů zboží, výrobků a komodit ve veřejných zakázkách:

• MMR v tomto dokumentu doporučuje zadavatelům využít § 100, odst. 1 zákona č. 134/2016 zadávání veřejných zakázek (dále jen „ZZVZ“) o vyhrazených změnách závazku, které zní takto: „Zadavatel si může v zadávací dokumentaci vyhradit změnu závazku ze smlouvy na veřejnou zakázku nebo rámcové dohody, pokud jsou podmínky pro tuto změnu a její obsah jednoznačně vymezeny a změna nemění celkovou povahu veřejné zakázky. Taková změna se může týkat rozsahu dodávek, služeb nebo stavebních prací, ceny nebo jiných obchodních nebo technických podmínek.“
• Na základě výše uvedeného ustanovení lze tedy měnit mj. i cenu stavebních prací, které jsou veřejnou zakázkou, avšak je nutné, aby výhrada změny závazku dle tohoto ustanovení ZZVZ byla obsažena jak v zadávací dokumentaci, tak i ve smlouvě.
• Ke změně samotné smlouvy o dílo při využití ustanovení § 100, odst. 1 ZZVZ nedochází.
• Podle MMR lze využít i jiný mechanismus pro zvýšení ceny, jestliže jeho podmínky budou jasné a jednoznačné a bude-li tento mechanismus obsažen jak v zadávací dokumentaci, tak i ve smlouvě.
• V tomto stanovisku je uvedeno, že není povinností zadavatelů navyšovat sjednané ceny. Stejně tak je na zadavatelích a jejich finančních možnostech, jakým způsobem budou proměnlivou situaci s cenami stavebních materiálů zohledňovat v běžících veřejných zakázkách, a to i s přihlédnutím k povinnosti hospodárného vynakládání veřejných prostředků, se kterými disponují.
• Obě instituce dále upozorňují, že možnost úpravy cen již uzavřených smluv regulují také § 1765 a § 2620 OZ (jak jsem uvedl v předchozích částech tohoto článku, existují však i další ustanovení občanského zákoníku, která se týkají možnosti zvýšení ceny v důsledku neočekávaných okolností).
• Ve společném stanovisku ÚOHS a MMR je dále řečeno, že pokud by došlo k jednání o změně smlouvy mezi zadavatelem a dodavatelem na základě § 1765 OZ, musí výsledná dohoda o změně ceny současně splňovat podmínky § 222 ZZVZ, tj. zadavatel nesmí umožnit podstatnou změnu závazku ze smlouvy bez provedení nového zadávacího řízení. Naopak změny umožněné v § 222 ZZVZ lze provést vždy, pokud jsou splněny podmínky posouzení změny jako nepodstatné uvedené v jednotlivých odstavcích § 222 ZZVZ, tj. i tehdy, pokud
  byla aplikace § 1765 OZ ve smlouvě na realizovanou veřejnou zakázku vyloučena.
• Ve společném stanovisku je také zmíněno, že mohou být provedeny i změny podle § 222 odst. 4 ZZVZ, u nichž zákon nereguluje důvod pro jejich použití, avšak jsou omezeny finančními limity. U veřejné zakázky na stavební práce, která není koncesí, musí být hodnota změny nižší než 15 % původní hodnoty závazku ze smlouvy a zároveň nižší než finanční limit pro nadlimitní veřejnou zakázku (do 31. 12. 2021 - 137 366 000 Kč). ... Výše uvedené limity se přitom vztahují k celkové ceně veřejné zakázky, nikoli k ceně jednotlivých položek, u nichž může nárůst jejich ceny 15% hranici překročit.
• Obě instituce upozorňují také na to, že pro účely počítání limitů rozhoduje součet hodnoty všech změn provedených podle § 222 odst. 4 ZZVZ.

Metodické doporučení MMR i společné stanovisko ÚOHS a MMR jsou dostupná na webových stránkách těchto institucí.

Závěrem nezbývá než konstatovat, že podle odborných odhadů budou zvýšené ceny stavebních materiálů přetrvávat nejméně po dobu dalšího roku. Pokud zhotovitel prosadil do smlouvy o dílo ustanovení, která ho před tímto rizikem chrání (viz např. výše popsané cenové doložky), je v podstatně lepší situaci, než ten, který se nyní musí spoléhat jen na ustanovení občanského zákoníku, jejichž využití k jednostrannému zvýšení ceny ze strany zhotovitele je velmi limitované.

Text je ukázkou z knihy „Právní spory ve stavebnictví“, která právě nyní vychází už ve 3. vydání. Její autor je advokát a rozhodce se specializací na stavební právo.

Josef Černohlávek