Nájemní bydlení v českém balení (II.)

Málokteré téma je na českém rezidenčním trhu tak frekventované jako nájemní bydlení. Platí to už delší dobu, ale zvláště v posledních letech je diskuse velmi živá. V pozadí je toho více – především se už ryze nájemní bytové projekty objevují častěji, patrný je zájem institucionálních investorů a také stát i samospráva se začínají tímto tématem zabývat i prakticky.

Debata pokračuje a argumentů přibývá. Na jedné straně je podle mnohých fenomén vlastnického bydlení u nás nezdravě zbytnělý, brání větší pracovní mobilitě a především je pro mnohé ekonomicky únosnější právě nájemní bydlení, které je také uživatelsky pohodlnější. Na druhé straně je ovšem zřejmé, že v EU nejsme stran bytů v osobním vlastnictví tak výjimeční. Unijní průměr je 70 %, u nás jejich podíl na bytovém fondu činí 80 %, když např. ve Španělsku, Itálii a Francii se pohybuje mezi 60 – 75 %. Zjevný je i zájem české populace o vlastní byt. To je přičítáno jak snahám o dosažení určitého společenského a ekonomického statutu, tak také potřebě specifického důchodového zajištění. Průměrný důchod u nás dnes činí zhruba 16 000 korun měsíčně, průměrné nájemné podle regionů přibližně 100 – 300 korun za metr bytové plochy, když v nových, ryze nájemních bytových projektech by se mělo pohybovat mezi 400 – 500 korunami.

Podobných argumentů lze najít mnohem více, pochopitelně je ve hře také prostředí, ve kterém rezidenčním trh a development působí. Jak budoucnost nájemního bydlení vidí samotní protagonisté bytového trhu, na to se snaží nalézt odpověď naše anketa.

Eduard Forejt, Passerinvest

Přiznejme si, že ne každý si v dnešní době zvyšujících se úrokových sazeb, zostřujících se pravidel pro udělení hypotéky, ale i zdražujících se energií může dovolit pořídit nemovitost do osobního vlastnictví.  Navíc je tu zvětšující se skupina těch, kteří po vlastnictví nemovitosti z různých důvodů jednoduše netouží, ať už je to z důvodu větší mobility, nebo jednoduše „pohodlnosti“ nájmu, kdy se nemusím o věci kolem nemovitosti „starat“. Souběžně tu zůstává nemalá skupina těch, kteří jako odkaz svého života pro další generaci, tedy své děti, volí právě nákup nemovitosti a její, byť třeba dočasný, pronájem. Žijeme tedy v době společenské změny a tato poptávka v souběhu se zvyšujícím se nájemným, stejně jako evidentní změnou strategie mezinárodních investorů, kteří začali i u nás důvěřovat rezidenčním produktům, dostává developersky realizované nájemní bydlení takříkajíc do hry. Je tu však ještě jeden rozměr, o kterém se ve vztahu s nájemním bydlením tolik nehovoří, a to je aplikace odolného města krátkých vzdáleností. Chcete-li umístit do dané lokality všechny klíčové funkce (práce, bydlení, obchod a relax) pro odolné a přívětivě fungující město, máte jen dvě možnosti. Stavíte funkce vedle sebe a město těží z jejich vzájemného sousedství. Takový uspořádání umožňuje stavět bydlení jak vlastnické, tak nájemní. Nebo stavíte multifunkční objekty mísící práci, bydlení a třeba obchod v jednom domě. Zde ovšem vlastnické bydlení nepřipadá vůbec v úvahu. Spravovat, řídit a provozovat budovu se společenstvím vlastníků bytů je natolik adrenalinovou disciplínou, že si to každý stavitel, potažmo investor, rád nechá ujít. A je to právě vzestup nájemního bydlení, který umožnil nástup multifunkčního developementu v rámci jedné budovy, majícího pro město kouzlo živého a odolného řešení.

Evžen Korec, EKOSPOL

Nájemní bydlení bude vždy jen řešením z nouze, lidé chtějí byt či dům vlastnit. Koupě bytu či domu představuje pro drtivou většinu českých domácností největší životní investici. Nutno podotknout, že je to investice úspěšná a pochopitelná. Nemovitosti svou hodnotu v čase neztrácí, naopak zvyšují. A to i v krizi. Můžeme si to ukázat na příkladu nových bytů v Praze, jejichž cena za posledních pět let vzrostla na dvojnásobek.  To znamená zhodnocení o 20 % ročně. Pokud připočteme ještě 5% roční výnos z nájemného, dostaneme se na 25 % ročního výnosu. Výnos investice do nemovitosti pravidelně překonával inflaci, a to za mnohem menšího rizika než jiné formy investování. Koupě nemovitosti je také vhodným zabezpečením na stáří, kdy hlavně mladí lidé pod čtyřicet let s ohledem na stav veřejných financí mohou jen těžko očekávat nějaký výraznější státní důchod. Poplatky za bydlení přitom ve stáří představují podstatnou část výdajů, u vlastního bydlení jsou přece jen o něco nižší. Nehledě na to, že lze větší byt vyměnit za menší a z rozdílu pak financovat udržení životní úrovně po výpadku příjmů z aktivního zaměstnání.  Uvědomuje si to stále spousta Čechů, proto Česko s takřka 80% podílem vlastnického bydlení patří k evropskému nadprůměru. Bohužel aktuální vývoj ekonomiky nejspíš povede k tomu, že stále více lidí na vlastní bydlení nedosáhne. Především kvůli růstu cen nemovitostí, který ani letos neskončí. Výrazný vliv bude mít také pokračující zdražování hypoték a chystané opětovné zpřísnění pro jejich poskytování ze strany České národní banky. Vzhledem k tomu, že si nový byt na hypotéku nyní pořizuje polovina kupujících, bude mít zhoršená dostupnost hypoték dopad na tisíce domácností. To je příležitost pro individuální investory, kteří v nemovitostech hledají bezpečné uložení volných peněz se stabilním výnosem a dobrou likviditou. Vhodných nájemců bude na trhu stále dost. Aby se ale investice do nemovitosti opravdu vyplatila, je nutné řídit se takzvaným Korcovým pravidlem. To říká, že u bytů, které mají plochu do 50 metrů čtverečních, musí cena bytu představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti. Toto pravidlo platí prakticky univerzálně a nezávisle na poloze. Míra atraktivity dané lokality je již totiž odražena ve výši nájemného. Díky Korcově pravidlu i naprostý laik rychle a jednoduše zjistí, jestli byt není předražený a zda stojí za to, o jeho pořízení vůbec uvažovat.

Jan Řežáb, JRD

Že se nájemní bydlení stane čím dál více standardem, a naopak koupě bytu do osobního vlastnictví minoritou, je vzhledem k současné situaci poměrně evidentní. Nájmy se nyní po krátkém poklesu cen zejména v Praze vrací do lehce stoupající křivky. Co zatím ve výši  nájmů i prodejních cenách nepozorujeme, je přílišné rozlišování kvality produktu, která ve finále ovlivňuje celkové náklady (například spotřebu energie) a má tak výrazný vliv na celkový úhrn nákladů spojených s pronájmem bytu. S rostoucími cenami bytů a relativně stagnujícím nájmem se výnos investice z pronájmu bytů snižuje, nicméně počítáno součtem příjmů z nájmu a kapitálového výnosu, tj. zvýšením hodnoty nemovitosti, se zatím stále jedná o atraktivní investici. Otázka však je, jak se ceny bytů budou chovat dále – vzhledem ke zvyšování hodnoty bytů a jejich nedostupnosti je nutné počítat s tím, že se objeví tlak na další zvyšování nájmů. Tím, že se na trhu rozšířila skupina zájemců o investování do nájemních bytů – od jednotlivých investorů do přes kvalifikované investory, fondy až po institucionální investory - a nabídku bytů se nezvýšila, tak na finálního zájemce o koupi bytu zbývá menší množina bytů, a tím se dále zvyšuje tlak na růst cen. Z toho vyplývá, že koupě bytu do osobního vlastnictví bude čím dál více luxusním statkem nejen z hlediska financí, ale i z hlediska dostupnosti. Stávající trend zájmu institucionálních investorů, fondů a developerů investovat do velkých bytových domů či celků je zpomalován a někdy až zcela znemožněn nedostatečnou nabídkou velkých rezidenčních celků. Dalším problémem je v současné době ztížení možnosti predikce nákladů na pořízení z důvodu extrémně rostoucích cen stavebních nákladů. Podle mého názoru však ještě stále nedošlo ani k rozvrstvení cen nájmu dle kvality lokalit a jednotlivých domů – například v Londýně je obvyklé, že jedna strana ulice má jiné ceny nájmu než ta druhá, která ústí do parku či má převažující fasádu na jinou světovou stranu. Další vliv na cenu má samozřejmě i vybavení bytů.

Hrát roli ale do budoucna budou i potřeby nastupujících generací, které se do produkce bytů ještě nepromítly. To můžeme ilustrovat na historickém příkladu změny bytové kultury od pavlačových domů k chodbovým, a tedy změny způsobu žití. Pokud nyní pomineme pandemii, tak hrát roli budou potřeby větších soužití komunit, „sharingu všeho“ a podobně. A developeři se těmto trendům musí přizpůsobit. Nicméně, svět se mění výrazně rychleji než developerská produkce - ta mění jen mizivé procento bytového fondu.

Petr Bým

 

 

 

Hlavní partneři

Naši partneři