„Nevíme, kde se to zastaví!“ Takový komentář, respektive prognózu přidal Marcel Soural, šéf společnosti Trigema, k informaci, podle níž se nabídkové ceny bytů v nových pražských projektech šplhají na úroveň 160 000 Kč za metr čtvereční bytové plochy. Přitom ani další čísla z pravidelného statistického šetření Trigemy, Skanska Reality a Central Group nebyla valně povzbudivá.Platí to především pro nabídku nových bytů v Praze. Letošní enormní poptávka ji ve třetím čtvrtletí roku 2021 srazila na historické minimum. Zájemci mohli vybírat z pouhých 2 750 bytů, tedy jen z poloviční nabídky, která na trhu byla před rokem. (Dlouhodobý průměr volných jednotek z let 2018-2020 činí 5050 jednotek.) Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou samozřejmě nadále zrychlovala růst prodejních cen, které v září dosáhly na 126 409 Kč za m², když ceny nabídkové byly ještě vyšší (137 000 Kč za m²).
Letos rekordní prodej
V meziročním srovnání přes prudký růst cen prodej bytových novostaveb roste. Společná analýza tria zmíněných společností konstatuje, že v letošním roce bylo dosud prodáno 6 100 nových bytů, z toho 1 350 ve třetím čtvrtletí. V Praze tak s koncem třetího čtvrtletí svého majitele našlo o 300 nových bytů více než za celý loňský rok, který skončil s 5 800 prodaných jednotek. Do konce tohoto roku tak lze očekávat nový rekord v oblasti prodejů – čeká se číslo mezi 6 000 – 7 000 jednotek.
„Komplikované a zdlouhavé povolování nové výstavby a stále vysoký zájem o nové bydlení výrazně ztenčily nabídky prodávajících, současní zájemci tak musí vybírat jen z omezeného počtu dostupných bytů. Mnozí developeři mají téměř či zcela vyprodáno a nové projekty zaseknuté v povolovacích procesech. Současná situace jen potvrzuje, že Praha je velmi atraktivním místem k bydlení a také, že nový byt je nadále považován za jednu z nejbezpečnějších investic,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality. To ostatně dokládá i poměr mezi počtem čerpaných hypotečních úvěrů a realizovaných transakcí, který činí 1 : 3. „Kupuje se hlavně za hotové, což signalizuje, že většinou jde o investory. Jejich přesný podíl na trhu lze jen těžko přesně určit, ale odhadujeme ho na 40 – 50 %,“ říká M. Soural. Jeho slova potvrzuje i struktura nabídky - dlouhodobě nejpopulárnější jsou stále byty 2+kk, které tvoří 40 % prodeje a které se také nejsnázeji pronajímají.
Praha: nabídka nových bytů
Nerovnoměrný poměr nabídky a poptávky a zvyšující se stavební náklady stojí za dalším růstem cen. Tempo zdražování od druhého čtvrtletí nabralo na dalších obrátkách a zvedlo prodejní ceny téměř o 7 %. Na konci září 2021 tak dosáhla průměrná prodejní cena na 126.409 korun za m2. Meziročně to znamená 15 % nárůst. V přepočtu na m² nejvíce zdražily byty čtyřpokojové, a to 18 % na cenu 124.642 Kč za m². U dvoupokojového bytu vychází
Problematická výstavba
„Od roku 2015 vzrostly ceny nových bytů v Praze již více než dvojnásobně, tempo růstu navíc opět zrychluje. V posledním roce se na tom podílí prudké zdražování stavebních prací a materiálů, hlavním viníkem růstu cen bytů je ale dlouhodobě nedostatečná výstavba vlivem pomalých povolovacích procesů. Nová vláda a poslanecká sněmovna by proto měly dělat vše pro to, aby se nová výstavba konečně ve větším odblokovala. Bez toho se totiž situace bude nadále jen zhoršovat,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
„V oblasti povolování se nic neděje, spíše se poměry zhoršují,“ dodává skepticky M. Soural. Jisté naděje rezidenční development spojoval s novým stavebním zákonem, který mj. řešil i tolikrát zmiňovanou a kritizovanou systémovou podjatost, tj. závislost stavebních úřadů na samosprávě. Poslední politický vývoj ovšem naznačuje, že zákon se bude měnit či upravovat, a to zejména směrem k opětnému posílení vlivu obcí na výstavbu.
Praha: ceny nových bytů
Nová bytová výstavba v metropoli ale nenaráží jen na obtížné a pomalé povolovací procesy. „Dnes si developer není jistý, za co vlastně staví!“ – říká na margo rychle rostoucích cen stavebni a stavebních prací M. Soural, který právě této okolnosti přičítá v úvodu zmíněné nabídky metru bytu za 160 000 korun. I bez toho dnes stojí nový byt o výměře 70 m² v hlavním městě kolem 9 mil. korun, což možnosti „neinvestiční“ poptávky už víceméně překračuje. „Začíná doba, v níž se pražský bytový trh bude překlápět od vlastnického k nájemnímu bydlení!“ konstatuje M. Soural. V Praze je dnes zhruba 650 000 bytů, pronajímá se jich zhruba třetina. Na trhu nájemního bydlení se pomalu začínají prosazovat institucionální pronajímatelé, kteří ovšem zatím v metropoli vlastní jen zhruba 3 000 bytových jednotek, zatím tedy zanedbatelný počet.
Petr Bým
