Pražský bytový trh: roku 2012 kralovaly nízké ceny a Horní Měcholupy

Rok 2012 byl – podle poslední analýzy developerské společnosti Trigema - ideální příležitostí k nakoupení laciného bytu. Přetrvávající převis nabídky totiž i některé velké developery dovedl k osekání cen v podstatě až na náklady. Pokud se zákazník smířil s kvalitou, výměrou a lokalitou bytu odpovídající jeho nízké ceně, měl tak zejména v posledních čtyřech měsících minulého roku jedinečnou možnost realizovat výhodný nákup. „Jedinečnou proto, že tento stav není dlouhodobě udržitelný a už se nemusí opakovat,“ konstatuje Marcel Soural, ředitel Trigemy. Díky nízkým cenám se ovšem loni prodalo 4 578 nových bytů, o 20 % více než v roce 2011.

Vyšší loňské prodeje se ovšem na objemu nabídky jakoby vůbec neprojevily. Na konci roku 2012 bylo v nabídce pražských developerů podle analytického oddělení společnosti Trigema 6 762 volných bytů. Tedy o 4 % více než před rokem, kdy bylo k dispozici 6 506 volných bytů. Souhrnná výměra těchto bytů přesahuje 487 tisíc metrů čtverečních neboli 48 hektarů, přičemž jejich hodnota překračuje úroveň 28 mld. Kč.

Ležáků přibývá a stárnou

Mezi volnými, respektive nabízenými byty je dnes 2 771 bytů již dokončených, tedy tzv. ležáků. Jejich počet se za minulý rok zvýšil o poměrně vysokých 6 %, je ovšem třeba podotknout, že finální množství těchto ležáků nyní představují byty, které byly dokončeny v průběhu roku 2012, tedy relativně nedávno.

Větší vypovídací hodnotu má údaj o počtu bytů, které zůstávají neprodány více než rok po svém dokončení. Takových je dnes na trhu 1 436 (loni 1 677 – došlo tedy k poklesu o 14 %), z toho 791 bytů je dokončených a neprodaných dokonce déle než dva roky (loni to bylo 770 – loňský rok tedy přinesl nárůst o 3 %). Struktura ležáků se tak z hlediska stáří značně posunula, 29 % jich spadá do kolonky „starší než dva roky“, tj. s rokem dokončení 2010 či dříve. Co je podstatné z ryze ekonomického či finančního hlediska: v těchto neprodaných dokončených bytech mají developeři umrtveno více než 12 mld. Kč, z toho čtyři miliardy připadají na byty, které jsou starší než dva roky.

Struktura stáří tzv. ležáků

Roku 2012 na pražském bytovém trhu zjevně dominovaly ceny. Developeři je dále snižovali, a to jak průměrné ceny za užitnou plochu, tak i absolutní ceny díky zmenšování výměr bytů. K tomu přispěly hypoteční banky, které srazily své sazby na historické minimum. A 1% navýšení DPH v závěru roku velká většina developerů řešila na úkor svých nízkých marží. „Když porovnáváme pouhá čísla finálních prodejů mezi roky 2011 a 2012, je 20% meziroční nárůst dobrou zprávou pro developery,“ konstatuje Marcel Soural, ovšem podotýká: „Pokud však analyzujeme meziroční přírůstek prodeje o zhruba 800 bytů detailněji, pak vidíme, že je téměř z jedné poloviny tvořen z bytů v rámci nízkonákladové bitvy v Horních Měcholupech. A zbývající větší polovinu představuje prodej starých ležáků, které umožnilo dramatické snížením jejich cen.“

Cenová válka sice trvá a veřejnost to již považuje standardní obchodní model, podle M. Sourala je ovšem prodej jakýchkoli bytů za takřka nákladové ceny dlouhodobě neudržitelný. „Domníváme se, že rok 2013 přinese zastavení poklesu cen. Developerský trh se bude dále konsolidovat a prodeje bytů se budou stále častěji realizovat v období před jejich dokončením. Odhadujeme, že bude prodáno stejné množství bytů jako loni, tedy 4 400 – 4 700 bytových jednotek.,“ uzavírá šéf Trigemy.

Hlavní partneři

Naši partneři