„Zakuckání trhu!“ – i takto byla v průběhu tradiční podzimní konference Stavebního fóra REM Autumn 2020 charakterizována současná situace v sektoru nemovitostí. V souladu s citovaným hodnocením se její aktivní účastníci shodli na tom, že přes jisté zaváhání má zatím domácí realitní trh v letošním roce mnohem více vítězů než poražených.
„Pro banky je perspektivní především rezidenční sektor a také logistika, už trochu selektivně pak kanceláře a obchod. Naproti tomu je tady jen mizivá ochota financovat sektor hotelový a volnočasový,“ definovala aktuální postoj finančního sektoru k výstavbě komerčních nemovitostí Lenka Kostrounová z ČSOB. Podle ní úvěrování developmentu pokračuje, nicméně banky – jako konzervativní instituce – kromě selekce podle segmentu navíc preferují ověřené klienty v dobré finanční kondici. I Petr Vohralík z České spořitelny potvrdil trvající zájem domácích bank o bytovou výstavbu: „Objem úvěrů na bytovou výstavbu u nás meziročně vzrostl. ČS dnes půjčkami v hodnotě 10 miliard korun financuje výstavbu bytů na prodej. Současně se zvyšují i úvěry na development nájemních domů – v ČS nyní představují částku dvou miliard korun.“
Bezkonkurenční rezidence
„Rostou prodeje i ceny. Letošní prodej bytových novostaveb v Praze ovšem odhadujeme jen na 5 000 jednotek, což je méně než loni. V pozadí je stále slabší nabídka, což platí i pro sekundární trh.“ – tak popsal poměry na pražském bytovém trhu Marcel Soural ze společnosti Trigema a dodal: „Ceny nejspíš dále porostou. K tomu, aby klesly, by bylo zapotřebí nabídku rozšířit na 10 000 jednotek.“
Příznivě se pro prodejce a pronajímatele vyvíjí i situace v prémiovém segmentu bydlení. „Ceny bytů i nájemného mírně rostou. Přitom pozorujeme zvýšený zájem o pronájmy v cenové relaci do 25 000 korun za měsíc – to je projev toho, že na vlastnické bydlení už nedosáhne ani střední třída,“ konstatoval na konferenci REM Autumn 2020 Prokop Svoboda z RK Svoboda & Williams. Podle něj se také proto na bytovém trhu stále více prosazuje development nájemních bytů. Současně ale roste i objem investičních nákupů: „Byty nepochybně slouží jako třetí důchodový pilíř.“ P. Svoboda v těchto souvislostech poukázal na první známky poptávky po nájemních bytech, respektive domech ze strany institucionálních investorů. A na jejich rostoucí zájem o rezidenční výstavbu poukázal i Tomáš Běhounek z AK bnt attorneys-at-law: „Stále častěji sjednáváme kooperaci investorů s developery ve formě joint-ventures.“
Aktuální – trochu paradoxní - prosperitu rezidenčního sektoru dokumentoval Radek Vachulka z ČS na číslech z hypotečního trhu: „V období leden – září objem hypotečních úvěrů meziročně vzrostl o 35 % na 173 miliard korun. Očekáváme, že letos vzroste na minimálně 200 miliard, ale možná i na 220 až 230 miliard korun.“ Přitom se podle něj domácí banky příliš neobávají ani nárůstu delikvence: „V tomto ohledu nečekáme žádná dramata.“
Jenom jeden poražený
„Čistá absorpce je nyní vyšší než nulová. Ale i kdyby klesla na nulu, je to pro trh pozitivní zpráva,“ konstatovala na margo pražského kancelářského trhu Zdenka Klapalová. Rekordně nízká neobsazenost kanceláří v metropoli podle ní nyní stoupla na 6,1 %. „I když započítáme nabídku podnájmů o ploše zhruba 50 000 metrů čtverečních, stále se Praha bude pohybovat v optimálním intervalu 5 – 10 %,“ konstatovala hlava společnosti Knight Frank. Z. Klapalová dodala, že na nejbližší období je plánována spíše skromná výstavba, takže dosud velmi stabilnímu trhu nehrozí větší výkyvy či disproporce. Vyloučen nicméně není mírný pokles nájemného, zejména ve formě krátkodobých pobídek. „Potenciální nájemci stále přicházejí, ale jsou velmi opatrní a rozhodnutí odkládají – zjevně čekají na další vývoj. Trh tak sice neprožívá nějaké turbulence, ale je zjevné, že pro spekulativní výstavbu dnes není velký prostor,“ řekl na REM Autumn Petr Palička ze společnosti Penta.
Obtíže pandemie přinesla i maloobchodu, kde větší odolnost prokázaly – zejména oproti obchodním komplexům v centru větších měst – regionální obchodní parky. „Hodně pomohly státní podpůrné programy, takže první vlnu retail přežil bez problémů,“ konstatoval Martin Němeček ze společnosti CPI. A jak upozornila Z. Klapalová, sektor logistiky zatím nemá problémy žádné: „Míra neobsazenosti průmyslových a skladových areálů je dnes 4,5 %!“
Jediným poraženým – jak ukázala vystoupení na REM Autumn 2020 – tak zůstává hotelový sektor. „Myslím, že hodně menších vlastníků hotelů skončí. Probíhající druhou vlnu už nejspíš nezvládnou, přičemž ti velcí řadu hotelů uzavřou až do jara příštího roku,“ předpověděl Martin Němeček.
Home-office a nemovitosti
Program konference přinesl jak témata vysoce odborná, tak naopak velmi obecná. Ta první reprezentoval především panel věnovaný problematice vedení v developmentu široce využívaných SPV korporátním jednatelem. Hlavně právní a daňové souvislosti tohoto institutu byly pod taktovkou Terezy Gebauer ze společnosti Deloitte podrobně rozebrány v rámci druhého panelu. Ten dospěl k závěru, že přes četné nejasnosti je vedení SPV právnickou osobou, tedy korporátním jednatelem, v mnoha směrech efektivní, přehledné a praktické. „U nás se tento institut zatím využívá jen málo. Trh dosud nezaregistroval výhody, které přináší,“ poznamenal závěrem diskuse Jan Kotous z AK Deloitte Legal.
Naopak tématem téměř univerzálním - jistě i vzhledem k manažerským pozicím všech panelistů - se na konferenci stal systém práce na dálku či z domova. V panelu věnovanému zdravému bydlení na něj poukázal i Jan Řežáb ze společnosti JRD, podle kterého je tento fenomén – byt jako pracoviště – novou výzvou pro rezidenční development. Naproti tomu Petr Palička ze společnosti Penta v home-office nevidí hrozbu menší poptávky po standardních kancelářích: „Prosazování firemní kultury a politiky je v rámci home office víceméně nemožné, stejně jako předávání zkušenosti seniorních pracovníků těm mladším – tyto procesy hodinové videoporady nemohou nahradit.“ Na zajímavou souvislost, respektive dopad na rezidenční trh upozornil Radek Vachulka: „Práce na dálku zvětšila akční rádius zaměstnanců a následně také poptávku po levnějších bytech nebo rodinných domech ve větších dojezdových vzdálenostech.“
Jak na počátku konference zkonstatovala Alena Zinnerová, ředitelka Stavebního fóra, už její příprava proběhla v optimistickém duchu. Vyznění samotné konference bylo totožné. „Český realitní trh je v překvapivě dobré kondici!“ – shrnul na REM Autumn současnou situaci Lukáš Kovanda z Trinity Bank. Ten pro českou ekonomiku predikuje pokles HDP o 8 % letos a mírný růst v roce 2021. S jednou podmínkou: „Buď se objeví vakcína, nebo se s koronavirem musíme naučit žít!“
Prezentace účastníků z konference SF REM Autumn 2020 najdete na našem webu zde.
SF/pb
