Podle společnosti Savills letos poklesne „realitní“ investiční aktivita v Evropě o 50 %, nicméně během dalších dvanácti měsíců bude prudce stoupat. Přitom citovaná analýza počítá s tím, že ani rychlost, ani hloubka propadu nebude taková jako za globální finanční krize. Tehdy, mezi lety 2007 - 2009, realitní investice vykázaly napříč kontinenty pokles hodnoty o 72 %.
„Domníváme se, že krátkodobé vlivy budou mít během následujících tří až šesti měsíců negativní dopad na průběh investičních transakcí. Tentokrát by však k rychlejšímu zotavení nálady investorů měla přispět vysoká likvidita, nízké úrokové sazby, omezená výstavba a lépe kapitalizovaný bankovní sektor,“ říká Eri Mitsostergiou, ředitelka oddělení průzkumu trhu pro Evropu.
Prémiové nemovitosti stále táhnou
V prvním čtvrtletí roku se podle statistik Savills v Evropě uzavřely realitní transakce za více než 70,6 mld. eur, což je o 25 % více než činí pětiletý průměr, přitom dvě třetiny z této částky připadá na přeshraniční operace. Navzdory šíření pandemie po celém kontinentu na většině evropských trhů investoři podle všeho zůstávají aktivní zejména v prémiovém segmentu trhu.
„Pokud jde o ceny, očekáváme, že ty budou pro investory do jisté míry příznivější, jelikož trh nyní nebere v potaz výši nájemného a kapitálové hodnoty z doby před pandemií Covid-19,“ dodává Eri Mitsostergiou.
Analýza Savills očekává, že vysoce atraktivní a také likvidní trhy, jako je Londýn, Paříž, Berlín nebo jiná německá města a stejně tak i trhy s dobrými vyhlídkami na dlouhodobý růst nájemného, například Stockholm, Amsterdam nebo Madrid, budou i nadále přitahovat zájem investorů. Objem investic však bude omezen nedostatkem prémiových nemovitostí, respektive jejich slabou nabídkou – bude nutné počítat s absencí ochotných prodávajících, protože mnoho z nich vnímá aktuální cenové korekce jako krátkodobé.
Takřka jistá volba
Za poměrně odolné vůči vlivům pandemie jsou považovány prémiové kancelářské budovy, i když úspěch experimentu s prací z domova může mít v budoucnu na firemní poptávku po kancelářských prostorech významný vliv. Dopady tohoto faktoru a samozřejmě i očekávaných hospodářských potíží na poptávku a nájemné však bude patrný až koncem tohoto roku a v roce 2021.
Evropský logistický sektor je na tom stran odolnosti vůči současným turbulencím na trhu lépe. Zvýšená aktivita v e-commerce v období karantény totiž výrazně zvyšuje poptávku maloobchodníků po skladových prostorech.
Analytici společnosti Savills rovněž předpokládají, že na konci této krize budou k nejstabilnějším realitním segmentům patřit bytové domy. Poptávka po tomto typu nemovitostí je totiž poháněna necyklickými faktory, jako je urbanizace, zmenšující se domácnosti a rostoucí ceny bydlení. V dubnu letošního roku 57 % evropských trhů, na kterých má společnost Savills své zastoupení, v rezidenčním sektoru vykazovalo stran tohoto typu investic stabilitu.
Problémy, které mají řešení
Přirozeně se předpokládá, že investoři budou opatrnější v sektorech maloobchodu a pohostinství, které byly kvůli omezení pohybu obyvatelstva zasaženy nejvíce. Podobně tomu bude v sektorech spoléhajících se na kratší nebo flexibilní modely pronájmu, jako jsou coworking nebo studentské bydlení.
Transakce typu „sale and leaseback“ (kdy majitel odprodá svou nemovitost a zpětně si ji pronajme) budou v nadcházejících měsících s největší pravděpodobností převládat jako obranná strategie majitelů v problémech s cílem zvýšit peněžní toky, což by mohlo vést k investičním příležitostem v maloobchodě, pohostinství a dalších provozních odvětvích. Mimotržní transakce (tzv. off-market) a společné podniky (joint venture) na podporu financování developmentu budou v krátkodobém horizontu rovněž slibnou obchodní příležitostí.
Vlastní kapitál = konkurenční výhoda
„I v turbulentních časech jsou nemovitosti vnímány jako bezpečné útočiště. Očekáváme, že se investoři budou i nadále zaměřovat na prémiové nemovitosti s dobrými smluvními podmínkami a dlouhodobým bezpečným příjmem. V nadcházejících měsících začne většina investorů hledat nové příležitosti a transakční aktivita by měla posilovat spolu s širším oživením ekonomické aktivity a obnovením leteckých spojení,“ říká Stuart Jordan, výkonný ředitel Savills ČR a SR. Podle něj je ale nutné počítat s tím, že věřitelé budou opatrnější, takže investoři s vlastním kapitálem budou mít výraznou konkurenční výhodu. Přes všechny aktuální i budoucí problémy nicméně v Savills očekávají, že obchodní, respektive investiční aktivita bude už na podzim letošního roku prudce zesilovat.
SF/pb
