Stavebnictví: vyšší moc a podstatná změna okolností

Válka na Ukrajině citelně dopadá také na české stavebnictví. Silné otřesy na stavebním trhu vyvolávají velké cenové výkyvy materiálu i jeho vážný nedostatek. To může následně ohrozit nejen dokončení rozestavěných projektů, ale také jejich cenu, která se může prudce zvyšovat spolu s prodlužováním samotné stavby.

Pokud taková situace nastane kvůli nepředvídatelným překážkám, jako je tomu i v případě války, je vhodné vzít v úvahu právní nástroje, které vám umožní situaci řešit. Konkrétně lze využít dvě klauzule: klauzuli o vyšší moci nebo klauzuli o podstatné změně okolností.

Kdy využít tu první a kdy druhou? Klauzule o vyšší moci jsou většinou konkrétně definované ve smlouvě. Stranám umožňuje vyvinit se z odpovědnosti za prodlení s plněním či neplněním smlouvy, pokud v tomto plnění brání nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka. Klauzule může obsahovat i demonstrativní výčet typických situací, které představují překážku vyšší moci, mezi nimiž může být zmíněná např. i válka.

Je však zároveň vždy nutné prokázat, že jsou v konkrétním případě splněny všechny předpoklady definované ve smlouvě, popř. v zákoně, tedy typicky že překážka, kterou strana nemohla předvídat ani jí jakkoli zamezit či překonat, ji skutečně ovlivnila při realizaci konkrétního stavebního projektu (např. při stavbě je ve velké míře využíván materiál dovážený z Ukrajiny). Pokud by smlouva obdobnou klauzuli neobsahovala, nabízí se řešení podle § 2913 odst. 2 občanského zákoníku, které však straně, která se vyšší moci dovolává, poskytuje jen částečnou úlevu.

Ve hře jsou i ceny

Klauzule o podstatné změně okolností dává stranám právo požadovat přejednání podmínek smlouvy, pokud dojde k podstatné změně okolností a zároveň jsou splněny další předpoklady stanovené smlouvou nebo zákonem. Za podstatnou změnu okolností se zpravidla považuje zcela mimořádná změna vnější povahy, která má zásadní dopad na plnění smlouvy, například cenové výkyvy některých surovin vyvolané válkou na Ukrajině.

Tato klauzule tedy může být využitelná třeba pro změnu výše ceny nebo termínů v případě, že jde o stavební materiál a s tím související práce, jejichž dodání je skutečně ovlivněné válkou. Pokud taková klauzule ve smlouvě chybí, je možné se domáhat obnovení jednání o smlouvě podle § 1765 odst. 1 občanského zákoníku, správně nastavená smluvní doložka však situaci řeší komplexněji.

Pomohou analýzy trhu

Při využití každého z obou zmíněných nástrojů je nutné ve smlouvou nebo zákonem stanovených lhůtách oznámit protistraně vznik konkrétní překážky. V jiném případě hrozí, že klauzuli nebude možné využít. Existenci této překážky musí prokázat ta strana, která se jí dovolává, a to s ohledem na konkrétní okolnosti případu a formulaci ve smlouvě. To může být v současné situaci obtížné, a strany tak při vyjednávání o tom, zda se jedná či nejedná o překážku vyšší moci, případně podstatnou změnu okolností, mohou narážet na důkazní obtíže.

V případě války na Ukrajině a problému chybějících stavebních materiálů může být praktické při takovém dokazování využít například analýzu stavu materiálů na trhu, kterou aktuálně připravuje Svaz podnikatelů ve stavebnictví, popřípadě jiné dostupné analýzy trhu.

Vždy a za všech okolností platí, že v situacích, kdy je nutné některou z klauzulí využít, je vhodné jednat rychle, aby nedošlo k uplynutí lhůt stanovených ve smlouvě nebo v zákoně.

Autoři pracují v AK Frank Bold Advokáti.

Ivona Večerková, Tomasz Heczko

Hlavní partneři

Naši partneři