17. 7. 2020

Glosář J. Vondřičky: Ceny nových bytů v Praze neklesnou

Většina restrikcí spojených s epidemií nového typu koronaviru je u konce a jednotlivá odvětví pomalu začínají sčítat současné i budoucí škody. Zároveň se objevují odhady i otázky, jak se jednotlivá odvětví ekonomiky změní a jaký dopad bude mít současná situace na koncové zákazníky. Například: klesnou ceny nových bytů a o kolik? Odpověď ve zkratce: stejně jako většina developerů, ani my neočekáváme jejich výraznější pokles, alespoň nikoli v Praze.

Bydlení je asi největší investicí, kterou může běžný smrtelník v České republice udělat. Češi ovšem na nový byt vydělávají nejdéle z celé Evropy, což je samozřejmě pro trh s bydlením obecně problém. První, co běžná domácnost v současné situaci udělá, jsou škrty dlouhodobých investic. Řada lidí si teď byt zkrátka nepořídí a raději na rok či dva zvolí bydlení v nájmu, jejichž úroveň v Praze sice krátkodobě klesá, ale zvýšený zájem je zase požene nahoru. Nájem je nicméně stále výdaj, který domácnosti mohou bez problémů ustát a který jim umožní držet si finanční rezervu pro případ ztráty práce nebo snížení platu. Teprve když domácnosti uvidí světlo na konci tunelu, budou ochotny znovu uvažovat o tom, že si pořídí vlastní byt.

Investoři budou vyčkávat

Potom je zde druhá skupina zákazníků, a to ti, kteří si pořizují byt jako investici. V posledních letech tvoří investiční byty až dvě třetiny prodejů. Jednoduše proto, že ceny už jsou tak vysoko, že střední třída má problém na byty v Praze dosáhnout. Existuje ale početná skupina lidí, kteří mají volné finanční prostředky a kteří preferují jejich konzervativní zhodnocování. Tito investoři přitom reagují na změny na trhu ještě citlivěji než domácnosti. Ve chvíli, kdy nevědí, jak se budou ekonomická situace a trh s nemovitostmi vyvíjet, jednoduše pozastaví své nákupy a počkají si, jestli nedojde ke korekci cen, kterou následně využijí ve svůj prospěch. Přesto budou ceny bytů spíše mírně růst, případně krátkodobě stagnovat, spadne jen cena horších projektů.

Pokles cen na periferii

I přes očekávaný pokles obou „typů“ poptávky v tuto chvíli není na místě předpokládat výraznější pád cen bytů, zvlášť ve střednědobém horizontu. Může se stát, že klesne cena některých projektů v místech, kde mezi sebou o zákazníka soupeří několik developerů, nebo v lokalitách se špatnou dopravní dostupností a nízkou úrovní občanské vybavenosti – ty pocítí pokles zájmu jako první. Lokálního snížení cen se můžeme dočkat také u projektů developerů, kteří budou nuceni rychle zlepšit své cash-flow.

Podobně může klesnout cena některých luxusních projektů, především pokud za nimi stojí menší developeři, kteří nemají dostatek zdrojů na to, aby odložili jejich prodej. Zatímco střední segment má své zákazníky i v době krize, kupci luxusních nemovitostí se chovají podobně jako investoři. Nemají problém počkat i několik let a dostat tak prodejce pod tlak.  Na druhou stranu ceny v prestižních lokalitách bývají stabilní, proto se určitě nebude jednat o trend, ale spíše o jednorázové výkyvy.

Poptávka versus nabídka

U většiny nových bytů ale můžeme očekávat maximálně stagnaci cen. Důvody jsou v zásadě dva. Jedním je současný extrémní deficit pražského bytového fondu. To je zásadní rozdíl oproti krizi po roce 2008, kdy tento deficit nebyl tak výrazný. Dnes v Praze chybí zhruba 20 000 – 30 000 bytů, které by trh byl okamžitě schopný absorbovat. To znamená, že ani nižší poptávka pravděpodobně nepovede k nedostatku kupců, především ve středním segmentu a v dobrých lokalitách.

Druhým důvodem jsou náklady na straně developerů, jež jsou v posledních letech na extrémních úrovních. Od cen stavebních pozemků přes stále dražší stavební práce až po dlouhé povolovací procesy, které zvyšují náklady na lidskou práci – je samozřejmě rozdíl, jestli se projektový tým platí tři roky nebo deset let. Projekty, které v nejbližších letech vstoupí na trh, mají tyto vysoké náklady už v zásadě zafixované. Projekty se povolovaly dlouhé roky, smlouvy s dodavateli jsou podepsány a byty se staví.

Příležitost pro velké

Silní developeři, kteří mají dostatek vlastních zdrojů a jsou schopní udržet své cash-flow, s těmito projekty nemusí spěchat na trh a mohou je klidně začít prodávat za rok či dva, až se situace na trhu zlepší. Naopak řada menších a finančně slabších developerů, kterých jsou v Praze desítky, se může dostat do existenčních potíží. Aby minimalizovali očekávané ztráty, budou muset přistoupit k odprodeji celých projektů za rozumné ceny. To bude samozřejmě příležitostí pro firmy, které mají dostatek vlastních zdrojů právě na takové akvizice.

Autor je ředitelem a partnerem společnosti V Invest.

Jaroslav Vondřička