25. 8. 2021

Hotely: investoři na krizi nehledí

Obsazenost hotelů v Praze za prvních šest měsíců letošního roku dosahovala pouhých 10 % a jejich tržby tak zůstávají hluboko pod průměrem let před koronavirovou krizí. Oproti původním očekáváním je ale majitelé neprodávají – rozhodně ne ve velkém. Zájem investorů o jejich koupi je stále výrazný – více než třetina jich v aktuálním průzkumu Hotel Investor Beat realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield uvedla velký či velmi velký zájem o Prahu.

Podle údajů společnosti STR dosahovaly za letošní první půlrok hotely, jež byly v Praze otevřené, obsazenosti pouhých 10 %. V červnu se situace mírně zlepšila: obsazenost otevřených hotelů vzrostla na 18 %. Obě čísla jsou však stále nejhorším výsledkem ze všech srovnávaných metropolí v Evropě. Bořivoj Vokřínek z poradenské společnosti Cushman & Wakefield hlavní příčinu vidí v restrikcích, které v České republice ohledně hotelů a cestování panují, a také ve vývoji počtu nakažených: „S každým jeho nárůstem byl v údajích vidět pokles obsazenosti hotelů i rezervací. Když se ale restrikce loni v červenci a srpnu uvolnily, obsazenost okamžitě vzrostla a Praha rychle překonala ostatní evropské destinace.“

Lze tedy předpokládat, že údaje za červenec a srpen 2021 budou také pozitivnější než ty za letošní první půlrok. Praha má oproti některým městům dokonce i lepší předpoklady pro opětovné oživení cestovního ruchu, který je dnes závislý spíše na dostupnosti autem než na letecké dopravě; navíc je destinací spíše pro volnočasové cestování než pro byznysové a konferenční, které je zatím stále ve velkém útlumu.

Prudký pokles cen

Dnes jsou ceny ubytování v Praze výrazně nižší než jinde v Evropě. Oproti červnu 2019 byla letos v červnu průměrná dosažená cena za pokoj o 44 % nižší, zatímco evropský průměrný pokles je o 21 %. Dvojnásobné snížení cen oproti jiným zemím je však způsobené také tím, že některé pětihvězdičkové hotely, např. Fairmont (dříve InterContinental), jsou nyní kvůli rekonstrukci zavřené a ve statistice tak jejich ceny nejsou zahrnuty.

„K určitému snížení cen v Praze rozhodně došlo, nemělo by to však mít tak dlouhodobý dopad jako při minulé krizi v roce 2009. Nyní nejde o ekonomickou krizi, ze které by se trh vzpamatovával dlouho. Jde o bezprostřední restrikce, s jejichž koncem čekáme rychlý návrat turismu, a tedy i cen, k předkrizovým hodnotám. V zemích a lokalitách, kde k uvolnění došlo, vidíme, že kumulovaná poptávka okamžitě převýšila nabídku a umožnila hoteliérům ceny velmi rychle vracet na původní úroveň,“ říká B. Vokřínek.

Také investoři jsou si vědomi toho, že nynější situace, v níž se pražské hotely nacházejí, je přechodná a způsobená vnějšími faktory – a nevypovídá nic o kvalitě samotného trhu. Věří tak v jeho dlouhodobou odolnost a o pražské hotelové nemovitosti stále projevují velký zájem.  V průzkumu Hotel Investor Beat, zaměřeném na zájem institucionálních investorů o hotely v evropských městech, zaujala Praha 13. místo. Celkem 37 % investorů má velký či velmi velký zájem kupovat hotely v Praze a jen 15 % jich v Praze do hotelu investovat nechce.

Zásluhu na tom má podle B. Vokřínka i relativně umírněná výstavba nových hotelů, která je jedna z nejnižších mezi hlavními hotelovými trhy v Evropě. Díky tomu by Praha měla být jedním z nejlépe se zotavujících trhů poté, co se restrikce uvolní.

Zájem o koupi hotelů sílí

Hotely obecně stoupají na žebříčku investorských preferencí, a to i navzdory negativnímu dopadu pandemie. Investoři v nich i přes současné riziko vidí dlouhodobý potenciál a vyšší návratnost investic. Díky řadě dlouhodobých trendů, z nichž některé nynější krize ještě urychlila, se potenciál některých typů nemovitostí – jako jsou například právě hotely – zlepšuje, ale u jiných se naopak zhoršuje, a to samozřejmě mění postoje investorů. Navíc hotely nabízejí u nemovitostí poměrně vzácnou kombinaci vyšších výnosů a přiměřeného rizika, což je důležité z pohledu diverzifikace. Proto hotely lákají stále více investorů – včetně třeba velkých fondů, které do hotelů dříve neinvestovaly – nyní chtějí mít určité procento kapitálu v těchto nemovitostech, a lépe tak optimalizovat své celkové investiční portfolio.

Transakcí se na pražském hotelovém trhu letos zatím odehrálo méně, než bylo obvyklé před krizí – nejvýznamnější byl prodej W Hotelu Evropa na Václavském náměstí. Rozhodně nedošlo na předpovědi, které s nástupem krize počítaly s hromadným prodáváním hotelů z nutnosti, tzv. distress sales. Zajímavé je, že ani většina investorů neočekává žádné výrazné slevy, což je zapříčiněno velkým objemem kapitálu, který je třeba investovat, v kombinaci s nedostatkem kvalitních produktů na prodej – a také díky již zmiňované víře v dlouhodobý potenciál růstu hotelových nemovitostí.

„Na trhu dnes vidíme převis kapitálu, který investoři musejí nějak uplatnit, přičemž nabídka nemovitostí s dobrou dlouhodobou návratností, jaká se například často nabízí skrz akvizice hotelů, je málo. Výrazné zlevňování těchto nemovitostí se tedy očekávat nedá,“ prognózuje B. Vokřínek.

SF/pb