26. 2. 2021

Kancelářskému trhu dominují renegociace

Renegociace neboli přejednávání nájemních podmínek za účelem prodloužení stávajících nájemních smluv se v uplynulém roce staly výrazným trendem na kancelářském trhu. Ten se bude v ještě větší míře prosazovat i v roce 2021.

V loňském roce bylo přejednán pronájem více než 154 tisíc metrů čtverečních kanceláří, což představuje 46 % veškeré nájemní aktivity, tedy takřka polovinu. Nejaktivnějším regionem v tomto ohledu byla tradičně Praha a její nejbližší okolí. Podle analýzy poradenské sé společnosti CBRE došlo k  nárůstu objemu renegociací především ve 2. pololetí 2020. Data za 3. čtvrtletí ukazují, že v tomto období tvořil podíl obnovených nájemních smluv 64 %; ve 4. čtvrtletí potom 51 %. Fakticky se jednalo o transakce, které netvoří poptávku po nově dokončených prostorách, takže neměly dramatický vliv na míru neobsazenosti. Nicméně vzhledem k pokračující pandemii koronaviru a omezené nabídce nově dokončených kancelářských nemovitostí lze očekávat, že jejich objem poroste i letos.

„Tento fenomén se projevuje u všech firem bez ohledu na velikost užívané kancelářské plochy: přejednávaly se smlouvy v menších kancelářských pronájmech do 2 000 metrů čtverečních, ale také nad 5 000 metrů pronajímatelné plochy. V loňském roce se realizované renegociace týkaly především firem z oblasti informačních technologií, finančnictví či poradenských služeb. Naši agenti loni přejednali téměř 37 000 metrů čtverečních kanceláří,“ komentuje poslední vývoj na trhu Kateřina Havlová vedoucí týmu zastupující pronajímatele kancelářských prostor v CBRE.

Především flexibilita

Při přejednávání smluv se pro nájemce kanceláří stává klíčovým požadavkem flexibilita – jak v délce nájemních smluv, tak ve variabilitě pronajímaných prostor. Firmy přitom ve stále větší míře dbají na zavádění optimální strategie uspořádání pracovišť a rozložení pracovních týmů. V současné době se podle zkušeností týmu CBRE projevuje také zvýšená poptávka po parkovacích místech. Důvod je nasnadě – zaměstnanci nechtějí kvůli pandemii využívat veřejnou dopravu v takové míře jako dříve. Souběžně s tím roste i zájem o využívání chytrých technologií, například různých navigačních systémů a aplikací pro nájemce, které umožňují lepší koordinaci lidí uvnitř kancelářských budov a tudíž i efektivnější dodržování potřebných opatření v boji proti koronaviru.

Stadium vyčkávání

V závěru loňského roku nepřibyla na pražský trh žádná nová kancelářská budova.  Ve 4. čtvrtletí byla dokončena jen rozsáhlá rekonstrukce budovy bývalých Elektrických podniků (19 400 m2) v Praze 7, která byla po dokončení plně pronajata. Letos se očekává dokončení devíti kancelářských objektů. Největšími jsou Harfa Business Center B (30 500 m2) v Praze 9, komplex Bořislavka (24 300 m2) v Praze 6 a Mississippi House (13 400 m2) v Praze 8.

Je zjevné, že intenzita výstavby kancelářských budov bude v současnosti spíše slabá. Míra neobsazenosti mírně vzrostla, nyní podle posledních údajů dosahuje zhruba 7 %. Ve hře je ovšem také sílící fenomén podpronájmů. Jejich pražskou nabídku odborníci odhadují na bezmála 100 000 metrů čtverečních – pokud by se do výpočtů zahrnula i tato plocha, podíl volných ploch v Praze by atakoval úroveň 9 %. Vzhledem k tomu a dalším faktorům obecnějšího charakteru se developeři nechtějí pouštět do spekulativní výstavby, přitom potenciální nájemci nově vybudovaných ploch ze stejných důvodů váhají s uzavíráním nových smluv, natož pak s rozšiřováním pronajímaných ploch.

Již XX. ročník konference REM Spring 2021 se bude konat ve čtvrtek 18. března, a to pod názvem „Realitní trh: stabilita, prosperita, perspektiva“. Už tradičně bude program akce sestávat ze čtyř samostatných panelů. První a druhý budou věnovány dvěma segmentům trhu, do jejichž rozvoje pandemické turbulence vnesly značnou dynamiku, a to kancelářím a logistice. Totéž platí pro panel poslední, který se bude zabývat segmentem nájemního bydlení, který je dnes jak pro klienty, tak pro developery a následně investory vysoce atraktivní. Panel třetí má název „Virtuální a rozšířená realita v praxi“ a bude mapovat jak se nové technologie mohou uplatnit a zúročit v praxi architektů i developerů. Přednášet budou respektovaní odborníci z realitní sféry, mezi nimi Tomáš Běhounek (AK bnt attorneys-at-law), Karel Konečný (CAPEXUS), Lenka Kostrounová (ČSOB), Aleš Langr (Crest Communications), Michaela Lounková (Deloitte), Petr Michálek (Skanska Reality), Martin Petrovický (VIRTUPLEX), Michal Skořepa (Česká spořitelna), Michal Šourek (MS architekti) a Ondřej Zabloudil (Deloitte).

Akce proběhne on-line, detailní informace a přihlášku najdete na https://www.stavebni-forum.cz/cs/konference/real-estate-market-spring-2021/

SF/pb