19. 8. 2021

Praha: čtvrtinu nových bytů kupují investoři

Podle údajů realitní kanceláře Lexxus čtvrtina nových bytů, které se v české metropoli prodají, najde kupce v neveřejných předprodejích určených investorům. Nic na tom nemění nízká výnosnost investice do rezidenčních realit ani rostoucí pořizovací ceny. Dlouhodobí investoři se naučili, že na správně zvoleném bytě lze jen těžko prodělat.
Neveřejné investiční nabídky, takzvané předprodeje, umožňují developerům rychle nastartovat nové projekty nebo přehodnotit cenovou politiku. Problém nastává ve chvíli, kdy se střetává velký zájem investorů a omezené množství nabídek. Výsledkem je zhoršená dostupnost bydlení pro veřejnost.

„V předprodejích najde kupce zhruba čtvrtina námi nabízených bytů. Jsou však projekty, kde se do veřejné nabídky dostane jen několik málo jednotek,“ říká Peter Višňovský, ředitel RK Lexxus. Podle něj je typickým zájemcem movitá fyzická osoba nakupující opakovaně – investoři kupující pět a více bytů ročně nejsou výjimkou. „Rozhoduje přiměřená cena a atraktivní lokalita. Většina takto prodaných bytů se rychle objeví na nájemním trhu,“ dodává Peter Višňovský.

Nižší výnosnost zájem neochladila
„V centru města klesly ceny nájemního bydlení až o 20 % a nyní se pomalu zvedají. Je možné, že levnější nájmy budou v Praze po další dva až tři roky, k dlouhodobějšímu poklesu ale důvod není. Propad cen nájemného snížil výnosnost rezidenčních nemovitostí na 2,8 % ročně. Na prodejích se to však neprojevuje. Loni část lidí s nákupem váhala, ale letos se trh vrátil k růstu. A poslední měsíce živí chuť k nákupům obava z inflace. Situace nahrává konzervativní investici, na kterou si lze levně půjčit.“ vysvětluje Peter Višňovský.

Investice bez nákladů
Aby investor bezpečně vydělal, nemusí hledat výjimečnou příležitost. Stačí nekoupit vyloženě špatně. Co přináší, byť menší investice do nemovitosti, ukazuje příklad nákupu bytu 3+kk v Praze 9 o ploše 70 metrů čtverečních. V roce 2010 byla pořizovací cena 3,8 milionu korun, když do roku 2020 se tržní cena znásobila na 8 milionů korun. Při stoprocentním hypotečním financování by výše splátek za deset let činila 1 776 760 korun. Vstřícně nastavený pronájem by zajistil výnos 1 878 656 Kč a prakticky tak pokryl náklady na hypotéku. Majitel tak bez nákladů získal majetek, jehož hodnota v čase trvale roste a je vysoce likvidní – případný prodej lze vyřídit do několika týdnů. Další zlom nastane po doplacení hypotéky, kdy byt generuje stabilní pasivní příjem. „Investoři do rezidenčních nemovitostí netouží po rychlém zbohatnutí. Zajímá je především dlouhodobé zhodnocení peněz a stabilní zajištění sebe a svých blízkých,“ uzavírá Peter Višňovský.

SF/pb