15. 2. 2021

Pražské hotely: loni propad, zotavení v roce 2024

Nejaktuálnější údaje společnosti STR ukazují, že pražský hotelový trh je v rámci Evropy dopady koronavirové krize postižen nejvíce. V roce 2020 zaznamenal největší pokles průměrných tržeb na pokoj – o 84,6 % oproti předchozímu roku, s průměrnou roční obsazenosti pokojů na 16,6 %.

Přesto důvěra v pražský hotelový trh a jeho dlouhodobý potenciál neklesá. Potvrzuje to neutuchající zájem jak investorů, kteří stále vyhlížejí vhodné příležitosti ke koupi, tak hotelových operátorů, kteří dnes Prahu mají za hlavní cíl svých aktivit. Výsledky ve volnějším letním období naznačily, že po skončení omezení je trh schopen poměrně rychlého oživení. Jeho celkové zotavení se ale čeká až v roce 2024.

Praha – krizový rekordman

Údaje o evropském hotelovém trhu v roce 2020, které právě zveřejnila „hotelová“ poradenská společnost STR, potvrzují, co bylo patrné již v průběhu loňského roku: Praha byla mezi hotelovými trhy Evropy postižena dopady koronavirové krize nejvíce, když podobně pandemie dolehla už jen na Barcelonu, Řím a Lisabon. Dopad na ostatní hlavní hotelové trhy v Evropě byl o něco menší, s průměrným poklesem tržeb na pokoj o 69,7 %. Hlavním důvodem poklesu tržeb v Praze byl propad obsazenosti o 78,5 %, ale také snížení průměrných cen o 28,1 % na 66 eur za pokoj.

„Stejně jako většina ostatních hlavních turistických destinací v Evropě je Praha závislá na mezinárodním cestovním ruchu, který byl v roce 2020 výrazně omezen dopady koronavirové krize. V Praze byl však dopad větší, a to ze dvou důvodů. Během první vlny byla česká vláda mezi prvními, jež zavedly přísná omezení včetně nuceného uzavření hotelů. Během druhé vlny po letním období zaznamenalo Česko jeden z nejvyšších nárůstů případů v Evropě, což přineslo radikální pozastavení zahraničního turismu a následné uzavírání hotelů. Navíc – oproti mnoha jiným zemím – nevyužily české úřady zdejší hotely k ubytování zdravotníků nebo jako provizorní nemocnice,“ říká Bořivoj Vokřínek ze společnosti Cushman & Wakefield.

Potenciál a dlouhodobá atraktivita

Návštěvníci Prahy většinou přijíždějí ze zemí Evropy – v roce 2019 takové návštěvy za rekreačními účely tvořily 73 % z celkového počtu přenocování. Tato poptávka není závislá na mezikontinentální turistice, takže by se trh po uvolnění opatření měl oživit relativně rychle. Ukazují to data z letních měsíců, kdy byla opatření zmírněna a do Prahy mohli opět cestovat alespoň turisté z okolních zemí. Díky tomu v červenci pražské hotely téměř zdvojnásobily obsazenost z devíti na 17 %, v srpnu již přes 22 %. Praha tak rychle předběhla mezinárodní destinace jako například Londýn, Paříž nebo Řím.

Zájem turistů o Prahu samozřejmě vnímají jak investoři, tak hoteloví operátoři. A čekají na příležitosti, aby na tento trh mohli vstoupit nebo na něm své aktivity rozšířit. David Nath z Cushman & Wakefield k tomu dodává: „Praha je předmětem zájmu všech typů hráčů v hotelovém segmentu dlouhodobě – a zdá se, že koronakrize na tom nic nezmění. Proto u významných společností z oboru neustále vidíme zájem koupit, pronajmout nebo provozovat některý ze zdejších hotelů – poptávka v tomto směru jednoznačně převyšuje nabídku.“

Letos nárůst investic?

Hotelových transakcí v roce 2020 český trh nezaznamenal mnoho – investoři vyčkávali a doufali ve snížení cen. Zatím se to však nestalo a ceny hotelů se oproti roku 2019 nesnižují. „Převis poptávky nad nabídkou drží ceny na původní úrovni. Investorů hledajících příležitost ke koupi hotelu v Praze je mnoho a hotelů na prodej naopak malý počet. Významný není ani objem plánované výstavby – v příštích třech letech očekáváme přírůstek o 1 750 pokojů, což představuje jen 1,5procentní průměrný roční růst. Hovoří se i o omezení krátkodobých pronájmů a snížilo se DPH na ubytovací služby. To vše nahrává tomu, že vlastníci stále věří, že jejich hotely mají stejnou hodnotu jako v roce 2019. Naopak investoři čekali pokles až na polovinu. S větší mírou prodejů tedy můžeme počítat až ve chvíli, kdy se představy obou stran začnou více přibližovat,“ říká David Nath.

Regionální jednička

Atraktivitu Prahy pro hotelový byznys potvrzují výsledky průzkumu Operator Beat, který uskutečnila společnost Cushman & Wakefield mezi regionálními i mezinárodními hotelovými operátory aktivními v regionech CEE a SEE (zhruba střední a východní Evropa). Celých 81 % z nich uvedlo, že pražský trh je „hodně zajímá“ nebo „velice zajímá“.

Atraktivita destinací v regionech CEE a SEE

 Zotavení za tři roky?

Průzkum u hotelových operátorů zjišťoval také jejich očekávání ohledně zotavení sektoru. Dosažení podobné úrovně jako v roce 2019 většina z nich očekává mezi lety 2022 a 2024, přičemž termín se liší v závislosti na významu a velikosti destinace. Nejdéle má trvat zotavení hlavních měst: téměř polovina respondentů si myslí, že k němu dojde v roce 2024. Tyto odhady korespondují s předpovědí Oxford Economics, podle níž se má turistická poptávka v Praze zotavit do roku 2024.

V Praze je přírůstek nových hotelových projektů velmi omezený dlouhodobě, bylo tomu tak i před koronakrizí. Výstavba aktuálních projektů – např. Hotel Andaz Prague na Senovážném náměstí nebo konverze hotelu Evropa na Václavském náměstí na luxusní hotel značky W Hotels – však pokračuje bez přerušení. U několika projektů, zvláště v raných stádiích výstavby, ale dochází ke zpoždění nebo i problémům s financováním.

„Pražský hotelový trh samozřejmě čelí problémům, složité je nyní zajistit financování. Rozhodně to však není nemožné: nedávno se nám například podařilo zařídit refinancování pro velký pětihvězdičkový hotel v centru Prahy,“ říká Daniel Nath.

************************************************************************************************************************************************************************************************************************

Aktuální situace globálního cestovního ruchu je i bez přehánění katastrofální. Zatímco příjmy tohoto sektoru, který vytváří zhruba 10 % světového HDP a zaměstnává 10 % všech pracovních sil, v roce 2019 činily 1,5 bilionu amerických dolarů, loni klesly o přibližně 85 % na pouhých 200 miliard dolarů. A prognózy se zatím shodují v tom, že alespoň přibližný návrat k předchozímu stavu zabere 2 – 4 roky, ovšem s tím, že i potom pravděpodobně budou přetrvávat bariéry v podobě zdravotní a epidemiologické prevence.

Právě zveřejněné údaje ČSÚ o výsledcích našeho cestovního ruchu dokládají, že u nás je situace stejná jako ve světě. V českých hromadných ubytovacích zařízeních (celkem jich je 10 706, jde o objekty s minimálně 5 pokoji a 10 lůžky) loni v meziročním srovnání ubylo 50 % hostů a počet přenocování klesl o 45 %. Co se týká výhradně zahraniční klientely, jde o snížení o 75 %, respektive 73 %, přičemž mimoevropští návštěvníci (zejména z Číny, Japonska či USA) vykázali o 90 % méně příjezdů než v roce 2019. Praha, která standardně „stahuje“ více než polovinu zahraničních turistů, zaznamenala loni 80% pokles jejich návštěv, což v představuje úbytek o 5,3 mil. osob. Pražské hotely měly loni průměrnou obsazenost 31 %.

************************************************************************************************************************************************************************************************************************

Již XX. ročník konference REM Spring 2021 se bude konat ve čtvrtek 18. března, a to pod názvem „Realitní trh: stabilita, prosperita, perspektiva“. Už tradičně bude program akce sestávat ze čtyř samostatných panelů. První a druhý budou věnovány dvěma segmentům trhu, do jejichž rozvoje pandemické turbulence vnesly značnou dynamiku, a to kancelářím a logistice. Totéž platí pro panel poslední, který se bude zabývat segmentem nájemního bydlení, který je dnes jak pro klienty, tak pro developery a následně investory vysoce atraktivní. Panel třetí má název „Virtuální a rozšířená realita v praxi“ a bude mapovat, jak se nové technologie mohou uplatnit a zúročit v praxi architektů i  developerů. Diskutovat budou respektovaní odborníci z realitní sféry, mezi nimi Lenka Kostrounová (ČSOB), Tomáš Běhounek (bnt attorneys-at-law), Tereza Gebauer a Michaela Lounková (Deloitte), Michal Šourek (MS architekti) a další.

Akce proběhne on-line, detailní informace a přihlášku najdete na https://www.stavebni-forum.cz/cs/konference/real-estate-market-spring-2021/

SF/pb