14. 8. 2020

Zájem o kancelářské podnájmy roste

Téměř dvě třetiny nájemců moderních kancelářských budov v Česku uvažují o tom, že část svých prostor podnajmou jiné společnosti. Děje se tak v přímém důsledku pandemie Covid-19 a souvisejícího ekonomického útlumu. Vyplývá to z aktuálního průzkumu, který mezi dvěma stovkami klientů provedla mezinárodní poradenská společnost BNP Paribas Real Estate.

Řada firem v ČR nadále funguje v omezeném režimu, kdy část zaměstnanců nebo mnohdy celý pracovní tým pracují z domova. Jiní nájemci na základě zkušenosti z období od března do června zjistili, že díky funkčním informačním a komunikačním technologiím nepotřebují pracovní plochy v takovém rozsahu, jako tomu bylo před pandemií. V tomto ohledu není Česko výjimkou – podle průzkumu CBRE 76 % dotazovaných středoevropských firem plánuje do budoucna zainvestovat do nových technologií na podporu práce na dálku. U nás se ke stejnému kroku chystá 64 % společností.

Ve hře je samozřejmě také – jako projev hospodářské nejistoty – snaha omezit. V důsledku těchto okolností a úvah přibývají každý den na pražském kancelářském trhu stovky metrů nových ploch k podnájmu. Obvykle jde o „áčkové“ administrativní budovy, dokončené často v posledních třech letech v exkluzivních lokalitách. Celkem se za druhé čtvrtletí na trhu podle statistik BNP Paribas v Praze objevilo přes 70 000 m2 podnajímaných kancelářských prostor!

Levnější podnájmy?  

„Podnájmy momentálně dominují kancelářskému trhu Prahy. Jedná se vesměs o moderní kompletně vybavené prostory, ihned k nastěhování, které nabízejí flexibilní nájemní podmínky včetně možnosti krátkodobého pronájmu,“ vysvětluje Lena Popova z BNP Paribas Real Estate ČR a Slovensko a dodává: „Díky podnájmu si současní nájemci prostor mohou zajistit dodatečný peněžní tok a snížení platby za nájem, zatímco podnájemci si mohou pronajmout špičkové kancelářské prostory, které by pro ně byly za normálních okolností na trhu nedostupné.“

Jediné, co zabraňuje početnější migraci firem do takových prostor, jsou stále poměrně vysoké ceny nájemného a nejistota firem ohledně vlastní budoucnosti.

Jak totiž vyplynulo z uvedeného průzkumu BNP Paribas, většina nájemců rozhodnutých část prostor podnajímat kopíruje vlastní cenu nájmu. Ta se v Praze pohybuje u nových kanceláří mezi 15 a 18 eur/m2 /měsíc, zatímco „béčkové“ kolem 12 až 14 eur a u administrativních prostor kategorie C kolem 10 eur.

Nabídka sílí

Až dvojnásobný rozdíl mezi nájemným v budovách kategorie A a C odrazuje nezanedbatelnou část nájemců starších kanceláří od stěhování. Tato situace se však může rychle změnit. Nabídka prostor pro podnájem totiž významně převyšuje poptávku. „Vzhledem k delšímu trvání nájemních smluv si společnosti uvědomí, že je lepší mít z podnájmu pokrytou aspoň část nájemného a celkový náklad za služby než nést celé břemeno nákladů,“ doplňuje Lena Popova, která se svým týmem řeší několik desítek podobných případů. Podle dalšího průzkumu BNP Paribas Real Estate z června většina respondentů zvažuje podnajmout 15 až 20 % svých kancelářských prostor. Poslední čísla ale hovoří až o zdvojnásobení tohoto poměru. „Opět se dostáváme do části cyklu vývoje trhu, kdy mají všechny trumfy v rukou nájemci,“ uzavírá Lena Popova.

Trh v pohybu

Na podnájmy lze podle expertů z poradenské společnosti CBRE pohlížet jako na určitý mezičlánek mezi klasickým pronájmem kancelářských prostor a členstvím v coworkingových centrech a servisovaných kancelářích. Na nabídku podnájmu totiž reagují především firmy, které hledají soukromí vlastních kanceláří, ale přitom vyžadují časovou flexibilitu a úsporu nákladů. „Tyto společnosti preferují především jednotky ve velikosti od 150 do 500 m2 se smlouvou maximálně na tři roky. Výhodou podnájmů je, že tyto prostory jsou ve většině případů již plně vybavené a zařízené k okamžitému provozu. Často se také nabízejí za lepší cenu, než jsou pronajaty od vlastníka budovy. Pronajímatelé totiž mohou výši nájemného upravit podle aktuální poptávky tak, aby prostory obsadili rychleji a přitom stále dosáhli zajímavých úspor na nákladech,“ potvrzuje Kateřina Havlová z CBRE ochotu firem snižovat nájemné ve svých prostorách. Podle ní podnájmy do kancelářských center také lákají nové firmy, které je možné udržet v objektu i po skončení jejich podnájemního vztahu, a to uzavřením nájemní smlouvy napřímo s majitelem budovy. Kromě toho v případě náhlé a krátkodobé potřeby současných nájemců po větších prostorách lze tuto poptávku uspokojit v rámci objektu.

Trend: snižování nákladů

Podle průzkumu CBRE 27 % dotazovaných firem působících v Česku odložilo kvůli pandemii plánovanou expanzi a totéž platí pro celý region – většina nájemců v zemích CEE zaujala během karanténních opatření vyčkávací pozici. Téměř 30 % respondentů odložilo během uplynulých měsíců stěhování do nových prostor anebo oddálilo plánované rozšíření stávajících kanceláří. V České republice kromě jisté rezignace na expanzi 39 % firem snížilo výdaje na nové vybavení kanceláří a 18 % zároveň připustilo, že je situace vedla ke zmenšení velikosti pronajímaných prostor.

V regionu i Česku se hledají úspory i jinak. Až 51 % dotazovaných středoevropských nájemců uvedlo, že oslovili majitele kanceláří, které si pronajímají, kvůli úlevám z nájmu. „Hodnoty v České republice se pohybují pod průměry regionu. Pouze 39 % tuzemských respondentů požádalo majitele nemovitosti o úlevu z nájmu, na rozdíl třeba od 53 % v Rakousku, 52 % v Polsku či 50 % v Německu,“ konstatuje Jana Prokopcová z CBRE.

Petr Bým